วิธีกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านมือสอง กู้แบงก์ อย่างไรให้ได้สูง ตอนที่ 1
กู้แบงก์ ซื้อบ้าน บ้านมือสอง กู้แบงก์ อย่างไรให้ได้สูง ตอนที่ 1
ต้องขอออกตัวกันอีกก่อนนะครับ ว่า ข้อเขียน ที่เขียนทั้งหมด นี้ เขียนจากประสบการณ์ตรง อาจจะไม่เหมือนใครๆ และ ไม่เน้น ข้อมูล วิชาการ มากนัก เรียกว่า เขียน ขึ้นสดๆ กันเลย ไม่ได้เน้นให้ครบถ้วนกระบวนความ ตามแบบแต่อย่างใด เป็นมุมมอง ส่วนนึง ที่เอามาแชร์ กัน
เอาเป็นว่า ถ้ามีอะไรผิดตกยกเว้น ก็และกัน ข้อเขียนนี้ ยังคงจะมุ่งเน้น ให้ข้อมูล สำหรับ มือใหม่(หัด)ซื้อบ้าน นะครับ เหล่า มือโปร มืออาชีพ ถ้าท่านผู้ใดมีข้อมูล ที่ Update กว่า ก็ Share กันได้ นะครับ
อีกหัวข้อหนึ่ง ทีสอบถามกันเข้ามามาก ในเรือ่ง การกู้แบงก์ หรือ ซื้อบ้านแล้วยืมตังก์ ธนาคารมาจ่ายก่อน แล้ว ค่อยทะยอยจ่าย คืน แบ้งก์ทีหลัง นี่นะ เป็นยังไงกัน เอาละเกิดมาทั้งทีจะเป็นหนี้ ทั้งที่ต้องมี ศิลปะซักหน่อย แต่เป็นหัวข้อ ที่ต้อง ตอบ อย่างระมัดระวัง (รู้สึก มีจรรยา บบรณ ขึ้นมาเล็กน้อย) เพราะอาจจะ ไปกระทบ คาบเกี่ยว กับ ผู้มีอาชีพ เกี่ยวข้องในการกู้เแบ้งก์ ผู้ทำประเมิน แบงก์ผู้ซื้อ ผู้หรือแมัแต่ ผู้ขาย
ก่อนอื่นจะต้อง พูดถึง การกู้แบง ซื้อบ้าน หรือ ที่เรียกให้ถูก คือ การการจำนองบ้านกับ ธนาคาร หรือ การจำนอง บ้านที่เราซื้อกับ ธนาคาร ยืมเงินแบงก์มาซื้อบ้าน โดยมีบ้าน(ที่เราซื้อ)เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน อะไรก็แล้วแต่ การกู้แบงก์ ซื้อบ้าน นับเป็น ธุรกรรม ที่เกี่ยวข้องกับ เศรษฐกิจ และ สังคมมาก (วิชาการ จริงๆ) เอาเหอะ ว่าต่อแล้วกัน เข้าเรื่อง เลย ใครที่จะกู้แบ้งก์ได้อย่างไร
1. คุณสมบัติผู้กู้ และ หลักฐาน
ใครกู้ได้บ้าง ถามง่ายๆ ก็คือ ผู้มีเครดิต ในสายตาผู้ให้กู้ คือ แบ้งก์ อันนี้รู้สึกจะตรงไป หน่อย ขยายความ นิดหนึ่ง คือ บุคคลทั่วไป (ในที่นี้จะไม่เน้นเรื่อง นิติบุคคล หรือ บริษัทนะครับ-เอาไว้ก่อนไม่งั้นเดี๋ยวยาว) ก็ คือ ผู้มีรายได้อย่างสม่ำเสมอ เช่น ข้าราชการ
พนักงาน รัฐวิสาหกิจ นักธุรกิจ ผู้ประกอบอาชีพ มีสัมมาอาชีวะ ทั้งหลายแหละ ครับ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น จะต้องมีหลักฐาน
อันเป็นที่ประจักษ์ต่อผู้ ให้กู้ ว่ามีรายได้สมำาเสมอ มั่นคง สามารถใช้หนี้ คืนได้ ตามระยะเวลากู้ ไม่มีอันเป็นไปเสียก่อน
(อันนี้ไม่ได้แช่งนะ) แน่นอนต้องมีอายยุ 20 ปี ขึ้นไป ซึ่งบรรลุนิติภาวะ สามารถทำนิติกรรมได้ด้วยตนเอง
(ในที่นี้อาจจะพอแปลได้ว่า เป็นหนี้แล้วเป็นกรรม) ส่วน อายุสูงสุด ไม่ได้ระบุชัดแจ้ง โดย ธนาคาร แต่ก็เป็นที่ทราบกันว่า
อายุมาก การพิจาณรณายอด เงื่อนเวลาในการชำระคืน ก็จะน้อยตาม ไปด้วย แต่ถ้าอายุมากแล้ว หลักฐานมั่นคง ก็ไม่เคยเป็นปัญหา
2.หลักฐานส่วนตัวท่าน เช่น บัตร ประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และ อื่นๆ เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ เปลี่ยน นามสกุล
และในกรณีสมรส ถือเป็น กรณี ที่ ณ ปัจจุบัน ธนาคาร ชอบที่จะให้คู่สมรสของท่าน ให้เป็นผู้กู้ร่วม เมื่อก่อนแค่เซ็นยินยอมก็พอ แต่ในปัจจุบัน
คู่สมรส แบงก์ ก็จะตีความ เอาถึง คู่สมรส แม้จะยังไม่จดทะเบียน(ขอเพียงรู้ แบ้งจะตามไปให้กู้-ร่วม)
และหลักฐาน สำมะคัญ อีกอย่าง อันแสดงถึงว่า ท่านเป็น จะต้องมีหลักฐาน อันเป็นที่ประจักษ์ต่อผู้ ให้กู้ ว่าามีรายได้สมำเสมอ มั่นคง คือ
Bank Statement หรือ บัญชี ธนาคาร มีเท่าไหร่ ก็ขนออกมาโชว์ แล้วกัน ใบรับรอง เงินเดือน อันนี้สำมะคัญ รองลงมา หลายท่าน ทีบริษัทออกใบรับรองมา เงินเดือน 50,000 แต่ Bank statement เข้าออก เดือนละ 8,000 ยังงี้ ก็สอบตก เพราะไม่สอดคล้องต้องกัน ก็เพราะ พวกพี่ ของน้องๆใน บริษัท ไปอ้อน ผู้จัดการ ฝ่ายบุคคล ให้เขียน ตัวเลขกัน เยอะๆ หลังๆ แบงก์ท่านก็เลยกลัวๆกัน หลักฐานอื่นๆ เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ ใบทะเบียนสมรส ใบหย่า -หลักฐานเกี่ยวกับ การกู้ เช่น สำเนาสํญญา จะซื้อจะขาย สำเนาโฉนด แผนที่ทรัพย์สิน เตรียมไปด้วยเลย เมื่อเอกสารต่างๆครบแล้ว ประเด็น คือ ว่า แล้ว แบ้งก์จะพิจารณาอย่างไร ให้กู้ได้เท่าไหร่
3.เมื่อแบงก์ พิจาณา แล้ว ว่า ท่าน มีสัมมาอาชีวดี รายได้ สม่ำเสมอ ไม่มีติด Black List โดยทั่วไป ที่สำนักงานฝ่ายสินเชื่อ ประจำแต่ละสาขา จะแจ้งแก่ท่านโดย ประมาณว่าท่าน สามารถกู้ได้หรือ ไม่(เพราะถ้าไม่ได้ หรือ ไม่ใกล้เคียง แบ้งก์ ท่านก็จะไม่รับ เนื่องว่านอกจากจะเสียเวลาท่าน แล้ว แบ้งก์ท่านก็กลัวลูกค้าด่าเอาในภายหลังถ้ากู้ไม่ได้ เนื่องจากลูกค้าผู้กู้จะต้องเสีย ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ เป็นต้น) กรอกแบบฟอร์มเสร็จ บางแบงก์ ก็ให้ท่านชำระ ค่าประเมิน เลย 2000-3000
แล้วแต่ แบงก์ และ บริษัทประเมิน(ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทประเมินทั่วไป แต่บางแบ้งก์ก็ใช้ พนักงานแบ้งก์เอง) ก็จะนัด เพื่อดูสถานที่ ภายใน อาจะ 2-3 วัน หรือ ไม่เกิน 1 อาทิตย์ นั่นหมายถึง ว่า ท่านได้ตกลงกับเจ้าของบ้านที่ท่านจะซื้อไว้แล้ว อาจจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไว้แล้ว หรือไม่ก็ได้
ถามว่า แบ้งก์จะพิจารณาจากอะไรว่าจะให้ยอดเท่าไร แบ้งก์ ท่านจะพิจารณาจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ
3.1 พิจารณาจาก เครดิตของท่านเอง เช่น เอาหลักว่า พนักงานเอกชนบริษัทธรรมดา
หนึ่งคนเป็นเกณฑ์ เช่น เงินเดือน 30,000 บาท ก็จะกู้ได้ 30 เท่าของรายได้ ก็จะกู้ได้ 900,000 บาท สูงหรือตำกว่านี้ ก็ดูว่า ข้อมูลอื่นๆประกอบ เช่น มีหนี้อื่นๆอบัตรเครดิตต่างๆ easybuy,อีอ้น Eoan ก็จะลดยอดลง ท่านไม่มีหนี้สิน เดิน statement สวย ยอดกู้ส่วนนี้ก็จะเพิ่มขึ้น ตัวทรัพย์สิน โดยทั่วไป ก็จะเป็นตัวสำคัญตัวหลักอีกตัวหนึ่ง เกณฑ์มาตรฐาน ของแบงก์ คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ให้ 80%
ของราคาประเมิน คอนโด อาคารพานิชย 70%-ของราคาประเมินนี้แหละ สำคัญ โดยประมาณ
3.2 ราคาประเมินหลักทรัพย์ เมื่อ ทราบว่าตัวผู้กู้ สามารถกู้ได้ ตามหลักการ แบงก์ก็จะต้องดู มูล ค่า ของหลักทรัพย์อีกครั้ง เช่น นาย ก.มีรายได้ 30,000 บาท แบ้งก์ตรวจสอบ เครดิต แล้ว สามารถกู้ ได้ สูงสุด 1,000,000 บาท บริษัทประเมินของแบงก์ พิจาณาแล้วว่า หลักทรัพย์ที่ตองการซื้อ ประเมินได้ 1,000,000.-(ซื้อขายกันเท่าไรแบ้งก์จะไม่ดูเป็นหลัก) สมมติว่าหลักทรัพย์ นั้น เป็น ทาวน์เฮ้าส์ ใน อัตราของแบงก์ก็จะก็ได้ ประมาณ 80% เช่นนี้ โดยทั่วไป แบ้งก์ก็จะปล่อยให้กู้ ประมาณ 800,000 บาท ไม่ใช่ 1,000,000 บาท ตาม เครดิตผู้กู้ Ok นะครับหวังว่าคงไม่งง
ถามกันมาอีกว่า การพิจารณา อนุมัตั ให้ยอดของแบ้งก์ ว่า อาชีพอะไร ที่แบงก์ชอบมากที่สุด แล้ว อาชีพธุรกิจส่วนตัว ทำมาค้าขาย แบ้งก์ไม่ค่อยอนุมัติจริงหรือ? ตอบทีละข้อ แบงก์ชอบอาชีพที่มีรายได้มั่นคง เช่น ข้าราชการ พนักงาน รัฐวิสาหกิจ บริษัทใหญ่ๆมีชื่อเสียงดี ก็จะได้รับการพิจารณา ยอด สูง ตั้งแต่ 80-100% -ของราคา ประเมิน เผลอๆ 110% อันนี้จริง ในกรณีกู้ต่อเติมแล้ว อาชีพค้าขาย
เรียกให้โก้ หน่อยๆ คือ ธุรกิจส่วนตัว เผลอเรียกเจ้าของ บริษัท ได้(ในกรณีจดทะเบียนบริษัท) เป็น กรรมการผู้จัดการ เท่ขนาดนี้ แบงก์ยังไม่ชอบอีกหรือ ตอบตรงๆก็คือ จริงครับ แต่ไม่เสมอไปทั้งหมด บางราย มีรายรับเดือนหนึ่งหลายแสน แต่แบ้งก์ก็ไม่อนุมัติ ในการซื้อบ้านหลังเล็กๆ อันนี้ เคยเจอมาแล้ว เป็นเพราะว่า ท่านไม่เตรียมตัวให้พร้อมก่อนเข้าไป เข้ากู้ เช่น ไม่เอาเงินเข้าแบงก์โดยสมำเสมอ
ทั้งที่ความจริง มีรายได้ดี หรือเข้ามาในระยะเวลาสั้น 1-2 เดดือน ดูไม่ดี หรือขาดการแสดงหลักฐานข้อมูล ที่สำคัญ เช่น รูปถ่ายของกิจการ ใบเสร็จรับเงิน ใบรับงาน ใบส่งของ รายชื่อลูกค้าอ้างอิง เอกสาร ประกอบเหล่านี้ เป็นสิ่งสำคัญ นอกเหนือจาก Bank Statement ที่ว่ามาแล้ว ซึ่งจริงๆแล้ว ควรเตรียมไว้ให้พร้อม ในการทำธุรกิจ ทัวๆไป ด้วย เช่นกัน ไม่จำเป็นจะต้องเป็นเรื่องกู้แบ้งอย่างเดียว ครับ
แต่บางรายนะครับ เป็น พ่อค้า แม่ค้า ขายไก่ทอดตลาดนัด (เรื่องจริงที่เจอเอง) รายได้ ก็ไม่มากมายนัก แต่ยอดเงิน ที่เข้าบัญชี ธนาคาร ช่วง 2-3 ปีหลัง เข้า ทุกอาทิตย์สม่ำเสมอ ยอดการถอนแทบไม่มี แบ้งก์เห็น สมุดเล่มนี้ เล่มเดียวแทบจะอุ้มเข้าไป สนง.ใหญ่ เซ็นสัญญาเดียวนั้นเลย(เว่อร์ไปนิดนึง) เห็นไหมละครับว่า คนค้าขายหาเช้ากินค่ำ แบ้งก์ไม่ชอบนั้น ไม่เสมอไป เพราะแบ้งก์ Statement ที่เป็นธรรมชาติ นั้น บอกภาวะนิสัยการออม การใช้จ่ายได้อย่างดี สอบถามพ่อค้าแม่ รายนี้ภายหลัง แล้ว
นึกว่าแกวางแผน เตรียมตัวไว้ ล่วงหน้า แก บอกว่า ไม่รู้เรื่องพวกนี้หรอก แต่ที่ต้อง เอาเงินเข้าแบ้งก์ ทุกอาทิตย์ เพราะไม่อยากเก็บเงินไว้ที่บ้าน และที่ไม่ถอนเลย ก็ เพราะจะเก็บเงินสดไว้ เฉพาะค่าใช้จ่ายที่จำเป็น (เป็นงั้นไป) พูดก็พูดเถอะ ปัจจุบันนี้ (ขออภัยถ้าไปกระทบใคร) ข้าราชการ รัฐวิสาหกิจ หลายคน แบ้งก์เห็นยอดกู้ แล้วก็ส่ายหน้าเมือนกัน เพราะยอดหนี้กับรายรับ นั้นพอๆกันเลย
4.ก่อนและหลังก่อนโอน จำนอง เอาละครับ สมมติ บริษัทประเมินทำการ ตรวจสอบ บ้าน หรือ หลักทรัพย์นั้น เสร็จ แล้ว จะต้องทำอย่างไรต่อ คำตอบ คือ รอ ครับ โดย ประมาณ ก็หนึ่ง เดือน หลังจากนี้ เร็ว ช้ากว่านี้ ก็ขึ้นอยู่ แต่ละแบ้งก์ และ จำนวนผู้กู้ในช่วงนั้นๆ หลังจากนั้น เมื่อผล อนุมัติ แบ้งก์ ก็จะแจ้งผลให้ทราบพร้อมกับให้ท่านไปทำนิติกรรมก่อนที่จะนัด โอนกรรมสิทธ์ ที่กรมที่ดิน ก็เป็นอัน เสร็จสมบูรณ์
ขั้นตอนนี้ในการทำนิติกรรม แบ้งก์ก็จะให้ท่านเลือก อัตรา ดอกเบี้ย เช่น แบบ คงที่ ลอยตัว จะไม่เน้นมากนัก เพราะมีรายอะเอียดทางเทคนิค ตัวเงิน มาก พอคิดเลขแล้วมันปวดหัว ท่านถามแบงก็เองแล้วกัน ไม่ต่างกันมากมายนักหรอก อีก ข้อ หนึ่งก็ คือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนโอน ขณะโอน และ หลังการโอน เช่น ค่าประกันอัคคีภัย ค่าประกันชีวิตกับหลักทรัพย์(บางแบ้งก์มี-เพราะแบ้งก์ท่านเห่วงคุณผู้เป็นลูกค้าผู้แสนดี)
ค่าจดจำนอง (1%) รวมถึง ค่าใช้จ่ายหลัง การโอน เช่น ไถ่ถอนก่อนกำหนด บางแบ้งก์ คิด 3% อันนี้ ในวันที่แบ้งก์เรียกไปทำสํญญา ก็ถามกันเสียให้ดี จะได้ไม่ต้องทะเลาะกับ แบ้งก์ให้เสียความรู้สึกในภายหลัง.(เพราะถ้าท่านจะอ่านเอกสารเองคงไม่ไหวหรอก เอกสารเป็นปึกๆ อย่างนั้น แบ้งก์ให้เซ็นอะไรกต้องเซนต์ ละครับในตอนนั้น)
