วันพุธที่ 30 มีนาคม พ.ศ. 2559

เทคนิควิธีการถ่ายรูป บ้านมือสอง เพื่อขาย

การถ่ายรูป บ้านเดี่ยว (มือสอง) เพื่อนำเสนอขาย ให้ได้อย่างรวดเร็ว  

การถ่ายรูปในการนำเสนอเพื่อการโฆษณาบ้านโดยเฉพาะ มือสอง มีเอกลักษณ์ และ วิธีการเฉพาะตัว ที่ไม่เหมือนโครงการ บ้านจัดสรร  ที่เหมือนกันเกือบทั้งโครงการ(ถ่ายหลังเดียวอาจแทนได้หมดทั้งโครงการ) จากของใหม่ แต่บ้านเมื่อมาเป็นมือสองของเราจะเรียกว่า มีหลังเดียวในโลกก็ได้ครับ ฉะนั้น แต่ละหลังก็ไม่เหมือนกัน สภาพรูปแบบ การตกแต่ง ทำเลที่ตั้ง ก็จะแตกต่างแล้ว เมื่อมาอยู่ก็เราสักพัก ต่อในอยู่ในโครงการเดียวแบบเดียวกันก็เถอะ ครับ การนำเสนอ ก็ต้องแตกต่างอย่างแน่นอน ลองให้ความสนใจเรื่องนี้ดู ไหนๆจะทำทั้งที ให้ความสำคัญกันสักหน่อย กับวิธีการถ่ายรูปเพื่อการลงโฆษณา 


เคล็บลับถ่า่ยรูปสินค้า จากเรื่องเคล็บลับวิธีการโพสต์และการเขียนโฆษณาบ้านเพื่อขายในเว็บไซต์ ที่ได้นำเสนอไปตามลิ้งก์นี้   คลิกเพื่ออ่าน ขอบคุณท่านที่แนะนำเข้ามา และ อยากให้ขยายความ วิธีถ่ายรูปเพื่อการนำเสนอเฉพาะทางในครั้งนี้  เพื่อเป็นวิทยาทาน ท่านบอกว่ายังไม่เคยมีผู้ใดนำเสนอ อ่ะ จริงรึ! ก็เลยลองไปค้นดู อืม..ไม่มีก็ไม่มี ..ทีมีอยู่ ก็จะเป็นลักษณะ เน้นเรื่องเทคนิค  การถ่ายภาพซะมากว่า ในที่นี้ ก็จะเน้นในลักษณะการทำแบบมืออาชีพถ่ายรูปเพื่อการโฆษณา แต่ก็จะไม่เน้นเรื่องทางเทคนิคนะครับ 
ถ้าเป็นเรื่องทางเทคนิค ให้ สวย คมชัด ให้นิ่ง ให้เด่น ให้ไม่เบลอ ก็เป็นอีกเรื่อง หาได้จากเว็บเกี่ยวกับการ ถ่ายรูปทั่วไป

ถ่ายรูปอสังหา ลงในเน็ต
เอาละครับ อารัมภบท มานาน จัดไปครับ แต่ต้องขอออกตัวก่อน จริงๆแล้วผู้รู้มีเยอะ ครับ แต่ก็ขอเป็นส่วนนึง ของการนำเสนอ ยังไงก็แชร์ก็ได้ ครับ ... ช่วงนี้ใจดี มีเวลา อย่างที่บอกครับ รูป 1 รูป แทนคำพันคำ การถ่ายภาพ ง่ายๆ ใช่ ครับ ใครๆก็ถ่ายได้ แต่ในมุมมอง ของ อสังหา ก็มีวิชาของเค้า
 เพื่อให้บรรลุวัตุประสงค์ของเราที่ตั้งหัวข้อไว้ ครับ เทคนิค เคล็ดวิชา แต่ละแบบ ของอสังหาซึ่งจะต้องมีการเน้นนำเสนอที่แตกต่างออกไป กว่าการถ่ายรูปแบบปกติ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ที่ดิน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด ตึกแถว อาคารพานิชย์ หอพัก อพาร์ทเม้นท์ จะต้องแตกต่างกัน อย่างแน่นอน ตามรูปแบบ วัตถุประสงค์การใช้งานของทรัพย์สิน  จะเริ่มที่ การถ่ายรูปบ้านเดี่ยวมือสองเพื่อการโฆษณา กันก่อนแระกัน

โพสต์ขายบ้านบนเว็บไซต์
เตรียมกล้อง ครับได้ทั้งนั้น และ ครับ ขอให้โหลดเข้าเว็บ ได้สะดวก คมชัด พอสมควร จะกี่ล้านพิเซล ก็แล้วแต่ ความสามารถในการจัดหาเลยครับ เดี๋ยวนี้ กล้องส่วนใหญ่ ไม่ว่ากล้อง ดิจิตอล หรือ จาก มือถือ สมาร์ท โฟน ดีๆทั้งนั้น ขอให้ดูออกมาแล้ว คมชัด พอสมควร ยิ่งชัดยิ่งดี แน่นอน 

มืออาชีพถ่ายโฆษณาบ้านเดี่ยว
การถ่ายรูปบ้านเดี่ยว การนำเสนอ ต้องเป็น ในลักษณะที่อยู่อาศัย จริง คือการเน้น ความน่าอยู่ ความสงบ ปลอดภัย สะอาด อยู่ในโครงการดี ฉะนั้น เมื่อผู้คนคาดหวังยังงั้น ก็ควรนำเสนอให้สวยสมใจ คนอยากซื้อ ทั้งภายใน ภายนอก และ บริเวณ ใกล้เคียง

ถ่า่ยภาพบ้านเดี่ยวให้สวย น่าสนใจ
ภายใน ปัดกวาดเช็ดถูให้เรียบร้อยครับ ให้ดี ตามสมควร เปิฺดไฟให้สว่าง ให้แสงพอ (แนะนำควรถ่าย ช่วงกลางวันแดดดีๆ) ห้องนอน ห้องน้ำ ห้องนั่งเล่น ให้ครบครับ รอบๆตัวบ้าน สวนหย่อม ด้านข้าง ด้านหลัง ครับ 
ภายนอก รูปหลักของภาพที่จะต้องใช้แสดงเป็นพระเอกของเรื่อง คือ ภาพที่ถ่ายจากข้างนอก ตรงๆ เปิดไฟในบ้าน เปิดประตูบ้าน เปิดประตูรั้วให้สุด อย่าให้มีอะไรบัง ถ่ายให้เห็นตัวบ้านทั้งหมด สองชั้นก็ต้องให้สองชั้นเต็มตัว 
รอบๆบ้าน ถ่ายเฉียงๆ ซ้ายขวา ให้ติดด้านหน้า เห็น สภาพแวดล้อมที่ดี 
ภายในโครงการ ถ่ายภาพระบบ สาธารณูปโภค สโมสร คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ป้อมยาม รปภ. ถนน ภายใน ให้เห็นภาพกว้าง 
หน้าโครงการ ทำเล ป้ายหมู่บ้าน สถานที่เด่นๆ ใกล้เคียง เช่น ร้านสะดวกซื้อทั้งหลาย โรงพยาบาล ย่านร้านค้า แสดงถึงความเป็นชุมชน ที่อยู่สะดวก พร้อมอธิบายความใต้้ภาพเรื่องสถานที่ใกล้เคียงด้วยก็ได้ 

วิธีลงโฆษณาบ้านเดี่ยวให้มั่นใจ
ตัวอย่างเว็บถ่ายภาพ 
อันนี้ เป็นเว็บไซต์ เรื่องการถ่ายภาพ นะครับ เห็นสวยดี ถูกสุขอนามัย นำไปใช้ได้เลย (ไม่ได้ค่าโฆษณานะครับ จริงๆ) 


ของพวกนี้ ถ้าทำได้จะ้ให้ภาพของทรัพย์สิน ของเราน่าสนใจขึ้นมาก ก็จะทำให้ได้เปรียบ โอกาสในการซื้อขาย ก็จะมากขึ้น อย่างแน่นอน ครับ นำไปใช้แล้วขอให้สมประสงค์ สมใจนึก ไวๆครับ แล้วอย่าลืม เม้นท์ มานะคร้าบ 

เอาไว้ โปรดติดตามการถ่ายรูป สำหรับ อสังหาประเภทอื่นๆ ต่อไปครับ การถ่ายรูป ที่ดิน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด ตึกแถว อาคารพานิชย์ หอพัก อพาร์ทเม้นท์ อย่าพลาดน่ะครับ 


วันพุธที่ 23 มีนาคม พ.ศ. 2559

วิธีกู้แบงก์ ซื้อบ้านมือสอง อย่างไรให้ได้สูง ตอนที่ 2

เทคนิค วิธี กู้แบงก์ ซื้อบ้านมือสอง  อย่างไรให้ได้สูง ตอนที่ 2



ตอนที่จะเขียนต่อไปนี้ จะเป็นเรื่อง การกู้แบ้งก์ทำอย่างไร ให้ได้สูง คิดอยู่นาน เหมือนกัน ว่าจะเขียน ให้ออกมา  ในรูบแแบบไหน เอาเป็นว่า เพื่อไม่ให้ กระทบใคร ก็จะเป็นแบบ Soft ทั่วๆไป ละกัน จะเน้นเฉพาะ แนวทาง มัชชิมา ที่ถูกวิธี ส่วน  พวก OFF Road (นอกถนน-นอกระบบ) ถ้าขัดใจ ไม่สะใจ อย่างที่ที่ต้องการ อย่างที่อยากให้เป็น อยาก  ที่เคยได้ยินมา แบบ unseen asungha นั้น ก็สอบถามกันหลังไมค์ ครับ แล้วกัน ทั้งนี้เพื่อความสงบเรียบร้อย  ของสังคม (แบบไทยๆ) 

ตรงประเด็นเข้าเรื่อง กู้ เลยก็แล้วกัน ท่านๆใด ที่ยังไม่ได้อ่าน ตอน 1 ก็ขอให้อ่านเสียก่อน ไม่สนับสนุน และ เป็นความ  สามารถเฉพาะ ตัวท่าน ถ้านำไปใช้ให้เกิด ประโยชน์ แต่ถ้านำไปใช้ แล้ว ทุกข์ ไม่ทราบว่าอยากจะกู้กันสูงๆ ทำไม  หนี้มาก ทุกข์มากนะโยม 


มีหลักง่ายๆ อยู่ 2 ประการ คือ  ตัวท่านเอง ต้องมี เครดิตดี ก็ได้เต็ม ตามกำลังท่าน และ หลักทรัพย์ที่จะใช้ค้ำประกันการกู้ ท่าน ต้องมีราคาสูง  เต็มตามที่ควรจะเป็นเราจะมาว่าทั้งสองประเด็นนี้ กันให้ละเอียดกันเลย 

1.เครดิตของท่านเอง ถ้าท่านไม่แน่ใจเรื่องตัวเครดิต ของท่านเอง ว่า ติดยอดหนี้ ติดยอดค้างอะไร 
ก็ควรจะไปเช็คเสียก่อน (อ่าน How to เรื่อง ที่ 1 เขียนไว้แล้ว-ไม่อยากอธิบายซ้ำ )เพราะว่า ข้อมูล จาก NCB (เรียกให้มันเท่ เข้าไว้) จริงก็คือ สำนักงานเครดิตแห่งชาติ National Credit Bureau หลายท่านอาจจะยังไม่คุ้นเคย แต่จำไว้เถอะ  ต่อๆไป มันจะมีผลต่อชีวิตท่าน มากขึ้นเรื่อยๆ ธนาคาร ทุกธนาคาร รวมถึง สำนักการเงิน สถาบันการเงิน อื่นๆ จะใช้ ข้อมูล จาก NCB เป็นด่านตรวจสอบด่านแรกเลย ถ้าท่านไม่แน่ใจ ว่าท่านมียอด ค้าง มีหนี้สิน แค่ไหน ขอแนะนำ ให้ท่านไปเช็คซะ 
ตามลิ้งนี้เลย
วิธีเช็คแบล็คลิสต์

มีเรื่องตลกที่ขำไม่ออก(ตลกเลวร้าย-) มีหลายท่านที่มีปัญหา ไม่สามารถกู้แบ้งก์ได้ ทั้งที่มีรายได้ดีมาก statement สม่ำเสมอ  แต่แบ้งก์ไม่อนุมัติ สอบถามแบ้งก์ก็ไม่สามารถตอบให้กระจ่างได้ (เนื่องจาก ไม่มั่นใจเรื่องการเปิดเผย ข้อมูลของลูกค้า)  นึกยังไงก็นึกไม่ออก ว่าตัวเองไปเป็นหนี้เสียที่ไหน สุดท้าย ไปเช็คที่ NCB ก็พบว่า มี่ยอดค้างเป็นเศษบาท เศษสตางค์  กับบัตร เครดิต ใหญ่ แห่งหนึ่ง ที่ปิดบัญชีไปแล้ว แต่ผิดพลาดทางเทคนิค กว่าจะเคลียร์กันได้ ก็ใช้เวลาหลายเดือนต่อมา  เนื่องจาก NCB อ้างว่าไม่สามารถแก้ไขได้เอง ต้องประสานกับเจ้าของ ข้อมูล อีกหลายรอบ รอรอบบัญชี รอส่งข้อมูล...... รอ...ไงละ ฟังแล้วจะ เครียด หรือจะขำดี 

1.วิธีที่จะทำให้เครดิต ท่านดี 1 .1 เมื่อเช็คกับ NCD เรียบร้อยแล้ว ท่านก็จะทราบเลยว่า ท่านมีหนี้ในสายตา แบ้งก์อย่างไร บ้าง เมื่อผลอออกมา หลายท่านจะเห็นได้ว่า หนี้ หลายอย่างๆ ไม่ได้ โชว์ ทั้งหมด เช่น หนี้ รถยนต์ จากไฟแนท์ บางแห่ง เงินกู้ เงินผ่อน บางตัว รวมถึง หนี้ อาบัง นอกระบบทั้งหลาย(เพราะไม่ได้เป็นสมาชิก NCB- หรือ บางทีข้อมูลยังไม่ update) โชคดีไป สำหรับที่ไม่โชว์เลย ก็ถือว่า ท่านยังเป็นผู้มีเครดิต ดีมากในสายตา แบ้งก์ แล้ว ส่วนท่านที่ มีหนี้ ยุบยิบ ยิบย่อย  ทั้งหลายทำอย่างไร แนะนำ คือ ถ้าเป็นยอดที่ใกล้จะหมด แล้ว และหนี้ไม่มากมายนัก ก็ควรจะปิดบัญชี เคลียร์หนี้ให้หมดไปเลย  เพื่อให้ยอดสวย เมื่อท่านปิดแล้ว ประมาณ 3 เดิอน (เป็นอย่างน้อย) ยอดที่ปิดบัญชี ถึงจะหายไป(ตามระบบ ของ NCB) ท่านควรจะไปเช็ค ที่ NCB อีกครั้งหนึ่ง เพื่อความชัวร์ นี่เป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะทำให้ยอดกู้ท่านสูงขึ้นได้  ไม่ถูกบั่นทอนไปโดยหนี้เล็กๆน้อยๆเหล่านี้
1.2.BanK Statement 
เป็นหลักฐานสำคัญอีกอย่างหนึ่ง ที่ แบ้งก์ใช้พิจารณา คือ ต้องให้บัญชีเดินสม่ำเสมอ อย่างน้อยที่สุด 6 เดือนฝากมากกว่าถอน มียอดเงินออมให้มากเข้าไว้ (เทคนิค อีกอย่างหนึ่งก็คือ บางท่าน ยืมเงินแม่ มาเข้าบัญชีไว้เยอะๆ ให้ช่วงก่อนกู้ พอกู้เสร็จ แล้วก็ค่อยโยกบัญชีกับไป) แบ้งก์ท่านไม่สน หรอกครับว่า คุณไปยือเงินใครเขามา แต่ถ้าคุณมีความสามารถไปกู้ยืมเขาได้ เครดิต คุณใช้ได้ 
เห็นไหมละครับว่า การเตรียมตัวกู้แบ้งก์ก็้เป็นเรื่องที่ใช้เวลาเหมือนกัน ถึงจะได้ผลดี ส่วนที่ มีคนถามว่า 
มีบางรายเห็นโฆษณารับทำเรื่องเดินStatement ราคาถูกๆ อันนั้น ขอแนะนำให้ห่างๆ คุก-ดีๆนี่เอง เพราะเป็นการ  ทำ Statement ปลอม หลายแบ้งก์ เช็คละเอียด ซึ่งเช็คได้ไม่ยาก และไม่ปล่อยให้คุณลอยนวล เหมือนเมื่อก่อน นะครับ  อย่าไปเชื่อใครเข้าง่ายล่ะ 
3.หลักฐานการประกอบการกู้ อื่นๆ โดยเฉพาะผู้ทำธุรกิจ ส่วนตัว นอกจาก Statement บัญชี ออมทรัพย์ ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกิจการ อื่นๆ ท่านก็ก็ควรเตรียมตัว ให้กระจ่าง ไม่ต้องให้แบ้งก์ ต้องถาม เพื่อให้แบ้งก์มั่นใจ เช่น บัญชีรายได้ รายเดือน บัญชีกระแสรายวัน ใบจดทะเบียน บริษัท หลักฐานการเสียภาษี  รูปถ่ายของกิจการ บัญชีรายชื่อลูกค้า ผู้อ้างอิง ใบส่งของ รวมถึง  หลักทรัพย์ อื่นๆ รถยนต์ บ้าน ที่ดิน เพื่อที่จะให้แบ้งก์ ท่านมั่นใจ ในเครดิต ของท่านเอง  คะแนนตรงนี้มีเพิ่มแน่นอน อย่าละเลยไป ส่วนถ้าหาก ว่า เมื่อท่านกู้คนเดียว แสดงหลักฐานความสามารถเต็มที่ แล้ว ยอดกู้ยังได้ไม่ดีพอ กับที่ต้องการ กำลังภายในหมด ก็ต้องใช้กำลังภายนอก คือ หาผู้กู้ร่วม มาเพิ่ม ก็ต้องใช้หลักการ เช็คเครดิตเบื้องต้น แบบเดียวกัน โดยทั่วไป แบ้งก์จะเน้น เฉพาะที่เป็นญาติสนิทเป็นหลัก 
2.ทำอย่างไรให้หลักทรัพย์ที่ซื้อให้ได้สูง 
นอกจากการทำให้เครดิตท่านดีแล้ว หลักทรัพย์ที่จะซื้อ หรือ ใช้ค้ำประกันการกู้กับแบ้งก์ ก็เป็นหัวใจสำคัญอีกตัวหนึ่ง เช่น  ท่านอาจจะก็ได้ ถึง 3 ล้าน และถ้าท่านซือบ้าน ราคา 3 ล้าน หลักทรัพย์ ประเมินได้ 3 ล้าน ท่านก็จะกู้ได้ 80% เต็มตามสิทธฺิ แต่ถ้าตัวหลักทรัพย์ ประเมินได้ ต่ำกว่า กว่า 3 ล้าน เช่น ประเมินได้แค่ 2.8 ล้าน ท่านก็อาจจะกู้ได้ แค่ 2.4 ล้าน เป็นต้น  ท่านก็จะกู้ได้ ต่ำตามไปด้วย 
ท่านจะเลือกซื้อทรัย์สินอย่างไร ถึงจะประเมินได้สูง 

2.1 เปรียบเทียบกับราคาทั่วไป ควรไม่สูงกว่าราคาตลาด ถ้าต่ำกว่าราคาทั่วไปได้ก็จะดีมาก แน่นอน ว่าหลักทรัพย์ บ้านที่ดิน ที่ท่านซื้อได้ต่ำกว่า ราคาทั่วไป ย่อมทำให้ท่านทำการประเมินราคาได้สูง 2.2 ถ้าเป็นบ้านมือสอง ควรจะต้องปรับปรุง  ให้สภาพดี เสียก่อน (ตกลงกับผู้ขาย ในตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรขอเข้าไปปรับปรุงให้มีสภาพดี ก่อนยื่นกู้ ประเมิน) เพราะถ้าหลักทรัพย์ที่สภาพไม่ดี ราคาก็จะต่ำกว่าปกติ 

2.3 หาข้อมูลอ้างอิงราคา ข้อมูลเหล่านี้ ท่านสามารถอ้างอิง ให้ข้อมูลแก่ บริษัท ประเมิน ได้ ตอนที่ปริษัทประเมินมา ท่านก็สามารถให้ข้อมูล แก่ บริษัทประเมินได้(เอาใจ พนง.ประเมินไว้  ถ้าเจ้าหน้าที่ประเมิน เค้ารับข้อมูลประเมินดีๆ เราก็ได้ราคาประเมินดี ไปด้วย) รวมทั้ง การอุทธรณ์กับ แบ้งก์ในกรณี ที่  บริษัทประเมิน ประเมินต่ำเกินจริง(ประเภทปลอดภัยไว้ก่อน คนอิ่นเดิอดร้อนชั่งมัน) 
ที่ว่ามาทั้งหมดนี่ ถ้าท่าน ทำตามได้ ก็จะทำให้ การกู้แบ้งก์ ซื้อบ้าน ได้ สวยๆ ยอดสูงได้ดีทีเดียว 
สงสัย เอาไว้ หลังไมค์อย่างที่ ได้ครับ





เทคนิค วิธีการ บ้านมือสอง ตอน วิธี กู้แบงก์ อย่างไรให้ได้สูง ตอนที่ 1

วิธีกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านมือสอง กู้แบงก์ อย่างไรให้ได้สูง ตอนที่ 1 



กู้แบงก์ ซื้อบ้าน  บ้านมือสอง กู้แบงก์ อย่างไรให้ได้สูง ตอนที่ 1 

ต้องขอออกตัวกันอีกก่อนนะครับ ว่า ข้อเขียน ที่เขียนทั้งหมด นี้ เขียนจากประสบการณ์ตรง อาจจะไม่เหมือนใครๆ และ ไม่เน้น ข้อมูล วิชาการ มากนัก เรียกว่า เขียน ขึ้นสดๆ กันเลย ไม่ได้เน้นให้ครบถ้วนกระบวนความ ตามแบบแต่อย่างใด  เป็นมุมมอง ส่วนนึง ที่เอามาแชร์ กัน

เอาเป็นว่า ถ้ามีอะไรผิดตกยกเว้น ก็และกัน ข้อเขียนนี้ ยังคงจะมุ่งเน้น ให้ข้อมูล สำหรับ มือใหม่(หัด)ซื้อบ้าน นะครับ เหล่า มือโปร มืออาชีพ ถ้าท่านผู้ใดมีข้อมูล ที่ Update กว่า ก็ Share กันได้ นะครับ 

อีกหัวข้อหนึ่ง ทีสอบถามกันเข้ามามาก ในเรือ่ง การกู้แบงก์ หรือ ซื้อบ้านแล้วยืมตังก์ ธนาคารมาจ่ายก่อน แล้ว ค่อยทะยอยจ่าย คืน แบ้งก์ทีหลัง นี่นะ เป็นยังไงกัน เอาละเกิดมาทั้งทีจะเป็นหนี้ ทั้งที่ต้องมี ศิลปะซักหน่อย แต่เป็นหัวข้อ  ที่ต้อง ตอบ อย่างระมัดระวัง (รู้สึก มีจรรยา บบรณ ขึ้นมาเล็กน้อย) เพราะอาจจะ ไปกระทบ คาบเกี่ยว กับ ผู้มีอาชีพ  เกี่ยวข้องในการกู้เแบ้งก์ ผู้ทำประเมิน แบงก์ผู้ซื้อ ผู้หรือแมัแต่ ผู้ขาย 

ก่อนอื่นจะต้อง พูดถึง การกู้แบง ซื้อบ้าน หรือ ที่เรียกให้ถูก คือ การการจำนองบ้านกับ ธนาคาร หรือ การจำนอง บ้านที่เราซื้อกับ ธนาคาร  ยืมเงินแบงก์มาซื้อบ้าน โดยมีบ้าน(ที่เราซื้อ)เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน อะไรก็แล้วแต่ การกู้แบงก์ ซื้อบ้าน นับเป็น ธุรกรรม ที่เกี่ยวข้องกับ เศรษฐกิจ และ สังคมมาก (วิชาการ จริงๆ) เอาเหอะ ว่าต่อแล้วกัน เข้าเรื่อง เลย ใครที่จะกู้แบ้งก์ได้อย่างไร 

1. คุณสมบัติผู้กู้ และ หลักฐาน 
ใครกู้ได้บ้าง ถามง่ายๆ ก็คือ ผู้มีเครดิต ในสายตาผู้ให้กู้ คือ แบ้งก์ อันนี้รู้สึกจะตรงไป หน่อย ขยายความ นิดหนึ่ง คือ บุคคลทั่วไป  (ในที่นี้จะไม่เน้นเรื่อง นิติบุคคล หรือ บริษัทนะครับ-เอาไว้ก่อนไม่งั้นเดี๋ยวยาว) ก็ คือ ผู้มีรายได้อย่างสม่ำเสมอ เช่น ข้าราชการ 
พนักงาน รัฐวิสาหกิจ นักธุรกิจ ผู้ประกอบอาชีพ มีสัมมาอาชีวะ ทั้งหลายแหละ ครับ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น จะต้องมีหลักฐาน 
อันเป็นที่ประจักษ์ต่อผู้ ให้กู้ ว่ามีรายได้สมำาเสมอ มั่นคง สามารถใช้หนี้ คืนได้ ตามระยะเวลากู้ ไม่มีอันเป็นไปเสียก่อน 
(อันนี้ไม่ได้แช่งนะ) แน่นอนต้องมีอายยุ 20 ปี ขึ้นไป ซึ่งบรรลุนิติภาวะ สามารถทำนิติกรรมได้ด้วยตนเอง 
(ในที่นี้อาจจะพอแปลได้ว่า เป็นหนี้แล้วเป็นกรรม) ส่วน อายุสูงสุด ไม่ได้ระบุชัดแจ้ง โดย ธนาคาร แต่ก็เป็นที่ทราบกันว่า 
อายุมาก การพิจาณรณายอด เงื่อนเวลาในการชำระคืน ก็จะน้อยตาม ไปด้วย  แต่ถ้าอายุมากแล้ว หลักฐานมั่นคง ก็ไม่เคยเป็นปัญหา

2.หลักฐานส่วนตัวท่าน เช่น บัตร ประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และ อื่นๆ เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ เปลี่ยน นามสกุล 
และในกรณีสมรส ถือเป็น กรณี ที่ ณ ปัจจุบัน ธนาคาร ชอบที่จะให้คู่สมรสของท่าน ให้เป็นผู้กู้ร่วม เมื่อก่อนแค่เซ็นยินยอมก็พอ แต่ในปัจจุบัน 
คู่สมรส แบงก์ ก็จะตีความ เอาถึง คู่สมรส แม้จะยังไม่จดทะเบียน(ขอเพียงรู้ แบ้งจะตามไปให้กู้-ร่วม) 
และหลักฐาน สำมะคัญ อีกอย่าง อันแสดงถึงว่า ท่านเป็น จะต้องมีหลักฐาน อันเป็นที่ประจักษ์ต่อผู้ ให้กู้ ว่าามีรายได้สมำเสมอ มั่นคง คือ 
Bank Statement หรือ บัญชี ธนาคาร มีเท่าไหร่ ก็ขนออกมาโชว์ แล้วกัน ใบรับรอง เงินเดือน อันนี้สำมะคัญ รองลงมา หลายท่าน ทีบริษัทออกใบรับรองมา เงินเดือน 50,000 แต่ Bank statement เข้าออก เดือนละ 8,000 ยังงี้ ก็สอบตก  เพราะไม่สอดคล้องต้องกัน ก็เพราะ พวกพี่ ของน้องๆใน บริษัท ไปอ้อน ผู้จัดการ ฝ่ายบุคคล ให้เขียน ตัวเลขกัน เยอะๆ  หลังๆ แบงก์ท่านก็เลยกลัวๆกัน หลักฐานอื่นๆ เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ ใบทะเบียนสมรส ใบหย่า  -หลักฐานเกี่ยวกับ การกู้ เช่น สำเนาสํญญา จะซื้อจะขาย สำเนาโฉนด แผนที่ทรัพย์สิน เตรียมไปด้วยเลย  เมื่อเอกสารต่างๆครบแล้ว ประเด็น คือ ว่า แล้ว แบ้งก์จะพิจารณาอย่างไร ให้กู้ได้เท่าไหร่ 

3.เมื่อแบงก์ พิจาณา แล้ว ว่า ท่าน มีสัมมาอาชีวดี รายได้ สม่ำเสมอ ไม่มีติด Black List โดยทั่วไป ที่สำนักงานฝ่ายสินเชื่อ ประจำแต่ละสาขา จะแจ้งแก่ท่านโดย ประมาณว่าท่าน สามารถกู้ได้หรือ ไม่(เพราะถ้าไม่ได้ หรือ ไม่ใกล้เคียง แบ้งก์ ท่านก็จะไม่รับ เนื่องว่านอกจากจะเสียเวลาท่าน แล้ว แบ้งก์ท่านก็กลัวลูกค้าด่าเอาในภายหลังถ้ากู้ไม่ได้ เนื่องจากลูกค้าผู้กู้จะต้องเสีย  ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ เป็นต้น) กรอกแบบฟอร์มเสร็จ บางแบงก์ ก็ให้ท่านชำระ ค่าประเมิน เลย 2000-3000 
แล้วแต่ แบงก์ และ บริษัทประเมิน(ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทประเมินทั่วไป แต่บางแบ้งก์ก็ใช้ พนักงานแบ้งก์เอง)  ก็จะนัด เพื่อดูสถานที่ ภายใน อาจะ 2-3 วัน หรือ ไม่เกิน 1 อาทิตย์  นั่นหมายถึง ว่า ท่านได้ตกลงกับเจ้าของบ้านที่ท่านจะซื้อไว้แล้ว อาจจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไว้แล้ว หรือไม่ก็ได้ 



ถามว่า แบ้งก์จะพิจารณาจากอะไรว่าจะให้ยอดเท่าไร แบ้งก์ ท่านจะพิจารณาจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ 

3.1 พิจารณาจาก เครดิตของท่านเอง เช่น เอาหลักว่า พนักงานเอกชนบริษัทธรรมดา 
หนึ่งคนเป็นเกณฑ์ เช่น เงินเดือน 30,000 บาท ก็จะกู้ได้ 30 เท่าของรายได้ ก็จะกู้ได้ 900,000 บาท สูงหรือตำกว่านี้ ก็ดูว่า ข้อมูลอื่นๆประกอบ เช่น มีหนี้อื่นๆอบัตรเครดิตต่างๆ easybuy,อีอ้น Eoan ก็จะลดยอดลง ท่านไม่มีหนี้สิน เดิน statement สวย ยอดกู้ส่วนนี้ก็จะเพิ่มขึ้น  ตัวทรัพย์สิน โดยทั่วไป ก็จะเป็นตัวสำคัญตัวหลักอีกตัวหนึ่ง เกณฑ์มาตรฐาน ของแบงก์ คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ให้ 80% 
ของราคาประเมิน คอนโด อาคารพานิชย 70%-ของราคาประเมินนี้แหละ สำคัญ โดยประมาณ

3.2 ราคาประเมินหลักทรัพย์ เมื่อ ทราบว่าตัวผู้กู้ สามารถกู้ได้ ตามหลักการ แบงก์ก็จะต้องดู มูล ค่า ของหลักทรัพย์อีกครั้ง  เช่น นาย ก.มีรายได้ 30,000 บาท แบ้งก์ตรวจสอบ เครดิต แล้ว สามารถกู้ ได้ สูงสุด 1,000,000 บาท บริษัทประเมินของแบงก์  พิจาณาแล้วว่า หลักทรัพย์ที่ตองการซื้อ ประเมินได้ 1,000,000.-(ซื้อขายกันเท่าไรแบ้งก์จะไม่ดูเป็นหลัก) สมมติว่าหลักทรัพย์  นั้น เป็น ทาวน์เฮ้าส์ ใน อัตราของแบงก์ก็จะก็ได้ ประมาณ 80% เช่นนี้ โดยทั่วไป แบ้งก์ก็จะปล่อยให้กู้ ประมาณ 800,000 บาท  ไม่ใช่ 1,000,000 บาท ตาม เครดิตผู้กู้ Ok นะครับหวังว่าคงไม่งง 

ถามกันมาอีกว่า การพิจารณา อนุมัตั ให้ยอดของแบ้งก์ ว่า อาชีพอะไร ที่แบงก์ชอบมากที่สุด แล้ว อาชีพธุรกิจส่วนตัว ทำมาค้าขาย  แบ้งก์ไม่ค่อยอนุมัติจริงหรือ? ตอบทีละข้อ แบงก์ชอบอาชีพที่มีรายได้มั่นคง เช่น ข้าราชการ พนักงาน รัฐวิสาหกิจ บริษัทใหญ่ๆมีชื่อเสียงดี  ก็จะได้รับการพิจารณา ยอด สูง ตั้งแต่ 80-100% -ของราคา ประเมิน เผลอๆ 110% อันนี้จริง ในกรณีกู้ต่อเติมแล้ว อาชีพค้าขาย 
เรียกให้โก้ หน่อยๆ คือ ธุรกิจส่วนตัว เผลอเรียกเจ้าของ บริษัท ได้(ในกรณีจดทะเบียนบริษัท) เป็น กรรมการผู้จัดการ เท่ขนาดนี้  แบงก์ยังไม่ชอบอีกหรือ ตอบตรงๆก็คือ จริงครับ แต่ไม่เสมอไปทั้งหมด บางราย มีรายรับเดือนหนึ่งหลายแสน แต่แบ้งก์ก็ไม่อนุมัติ  ในการซื้อบ้านหลังเล็กๆ อันนี้ เคยเจอมาแล้ว เป็นเพราะว่า ท่านไม่เตรียมตัวให้พร้อมก่อนเข้าไป เข้ากู้ เช่น ไม่เอาเงินเข้าแบงก์โดยสมำเสมอ 
ทั้งที่ความจริง มีรายได้ดี หรือเข้ามาในระยะเวลาสั้น 1-2 เดดือน ดูไม่ดี หรือขาดการแสดงหลักฐานข้อมูล ที่สำคัญ เช่น รูปถ่ายของกิจการ  ใบเสร็จรับเงิน ใบรับงาน ใบส่งของ รายชื่อลูกค้าอ้างอิง เอกสาร ประกอบเหล่านี้ เป็นสิ่งสำคัญ นอกเหนือจาก Bank Statement ที่ว่ามาแล้ว  ซึ่งจริงๆแล้ว ควรเตรียมไว้ให้พร้อม ในการทำธุรกิจ ทัวๆไป ด้วย เช่นกัน ไม่จำเป็นจะต้องเป็นเรื่องกู้แบ้งอย่างเดียว ครับ

แต่บางรายนะครับ เป็น พ่อค้า แม่ค้า ขายไก่ทอดตลาดนัด (เรื่องจริงที่เจอเอง) รายได้ ก็ไม่มากมายนัก แต่ยอดเงิน ที่เข้าบัญชี ธนาคาร ช่วง 2-3 ปีหลัง เข้า ทุกอาทิตย์สม่ำเสมอ ยอดการถอนแทบไม่มี แบ้งก์เห็น สมุดเล่มนี้ เล่มเดียวแทบจะอุ้มเข้าไป สนง.ใหญ่ เซ็นสัญญาเดียวนั้นเลย(เว่อร์ไปนิดนึง) เห็นไหมละครับว่า คนค้าขายหาเช้ากินค่ำ แบ้งก์ไม่ชอบนั้น ไม่เสมอไป เพราะแบ้งก์ Statement ที่เป็นธรรมชาติ นั้น บอกภาวะนิสัยการออม การใช้จ่ายได้อย่างดี สอบถามพ่อค้าแม่ รายนี้ภายหลัง แล้ว 
นึกว่าแกวางแผน เตรียมตัวไว้ ล่วงหน้า แก บอกว่า ไม่รู้เรื่องพวกนี้หรอก แต่ที่ต้อง เอาเงินเข้าแบ้งก์ ทุกอาทิตย์ เพราะไม่อยากเก็บเงินไว้ที่บ้าน และที่ไม่ถอนเลย ก็ เพราะจะเก็บเงินสดไว้ เฉพาะค่าใช้จ่ายที่จำเป็น (เป็นงั้นไป) พูดก็พูดเถอะ ปัจจุบันนี้ (ขออภัยถ้าไปกระทบใคร)  ข้าราชการ รัฐวิสาหกิจ หลายคน แบ้งก์เห็นยอดกู้ แล้วก็ส่ายหน้าเมือนกัน เพราะยอดหนี้กับรายรับ นั้นพอๆกันเลย 


4.ก่อนและหลังก่อนโอน จำนอง เอาละครับ สมมติ บริษัทประเมินทำการ ตรวจสอบ บ้าน หรือ หลักทรัพย์นั้น เสร็จ แล้ว จะต้องทำอย่างไรต่อ  คำตอบ คือ รอ ครับ โดย ประมาณ ก็หนึ่ง เดือน หลังจากนี้ เร็ว ช้ากว่านี้ ก็ขึ้นอยู่ แต่ละแบ้งก์ และ จำนวนผู้กู้ในช่วงนั้นๆ หลังจากนั้น  เมื่อผล อนุมัติ แบ้งก์ ก็จะแจ้งผลให้ทราบพร้อมกับให้ท่านไปทำนิติกรรมก่อนที่จะนัด โอนกรรมสิทธ์ ที่กรมที่ดิน ก็เป็นอัน เสร็จสมบูรณ์ 

ขั้นตอนนี้ในการทำนิติกรรม แบ้งก์ก็จะให้ท่านเลือก อัตรา ดอกเบี้ย เช่น แบบ คงที่ ลอยตัว จะไม่เน้นมากนัก เพราะมีรายอะเอียดทางเทคนิค  ตัวเงิน มาก พอคิดเลขแล้วมันปวดหัว ท่านถามแบงก็เองแล้วกัน ไม่ต่างกันมากมายนักหรอก อีก ข้อ หนึ่งก็ คือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนโอน  ขณะโอน และ หลังการโอน เช่น ค่าประกันอัคคีภัย ค่าประกันชีวิตกับหลักทรัพย์(บางแบ้งก์มี-เพราะแบ้งก์ท่านเห่วงคุณผู้เป็นลูกค้าผู้แสนดี) 
ค่าจดจำนอง (1%) รวมถึง ค่าใช้จ่ายหลัง การโอน เช่น ไถ่ถอนก่อนกำหนด บางแบ้งก์ คิด 3% อันนี้ ในวันที่แบ้งก์เรียกไปทำสํญญา  ก็ถามกันเสียให้ดี จะได้ไม่ต้องทะเลาะกับ แบ้งก์ให้เสียความรู้สึกในภายหลัง.(เพราะถ้าท่านจะอ่านเอกสารเองคงไม่ไหวหรอก  เอกสารเป็นปึกๆ อย่างนั้น แบ้งก์ให้เซ็นอะไรกต้องเซนต์ ละครับในตอนนั้น) 

วันอังคารที่ 22 มีนาคม พ.ศ. 2559

เทคนิค วิธี เคล็ดวิชา : วิธีซื้อบ้านมือสองผ่านนายหน้าขายบ้าน

ซื้อบ้านผ่านนายหน้า เขาว่าไม่ดีจริงหรือ? ......



 วิธีซื้อบ้านมือสองผ่านนายหน้าขายบ้าน

หลายคนสงสัยมากว่า  บ้านมือสองที่เค้าประกาศขาย ผ่าน นายหน้า ที่เห็นกัน อยู่ ทั่วไป ทั้งในอินเนต เว็บไชต์ เฟสบุก หนังสือ ป้าย ต่างๆ ทั้งจาก  มีทั้งเจ้าของขายเอง หรือ จาก ษริษัท โบรกเกอร์ นายหน้าอิสระ นายหน้าอาชีพ นายหน้าสมัครเล่น หลายๆ คน พอเห็นว่าเป็นบ้านที่ขายผ่านนายหน้า ก็จะร้องยี้ ไม่กล้าติดต่อ คิดว่า มันต้องแพง กว่าแน่ๆ มันต้องบวกราคาแน่ๆ หรือ มันอาจจะรับเงินมัดจำ แล้ว เปิดตูดแน่บ อะไรประมาณนี้ เอ้าละ ลองมาฟังกัน อีกมุมหนึ่ง  หรือ อีกหลายมุมๆ แบบนอกตำรา ตามประสา off road กันบ้างเป็นไรไป ผิดถูกคงไม่เป็นไร 


เรามาว่ากันเป็นข้อๆ เลย ละกัน 

บ้านที่ขายผ่านนายหน้าแพงกว่าไหม? 
ไม่เสมอไปหรอกครับ บ้านที่เจ้าของ ขายเอง โดยตรงต่างหาก บางครั้ง เจ้าของเอง ตั้งราคาแพง ไม่สมเหตุสม ประเภท คนเคยรวย เคยอยู่คฤหาสน์ หลังใหญ่ พอจำใจจะขายบ้าน หลังน้อย (ทาวน์เฮ้าน์ 16 วา)
 ก็ยังจำภาพอดีต ทำใจไม่ได้ ตั้งราคาซะเว่อร์ (นี่ขนาดยกตัวอย่างนะเนี่ย ยังไม่กล้าบอกราคาเลย กลัว บรรดา คนอ่าน ตกใจ)  เจ้าของบ้านขายเอง อาจจะแปลได้ว่า ตั้งราคาเอง(ตามใจ ตัวเอง บางทีอาจจะต้องซื้อเองก็ได้)  เจ้าของบ้านขายเอง ต่อรองได้ อาจจะแปลได้ว่า ตั้งราคาตั้งใจให้ต่อเยอะๆ(คนซื้อมันอยากต่อกันดีนัก) ก็เป็นได้  เราไม่ได้ว่า เจ้าของบ้านทั้งหมดนะครับ เพราะเจ้าของบ้าน ที่ขายตามราคาตลาด มีเหตุผลก็เยอะ  (ออกตัวไว้ก่อนเดี๋ยว ท่านเจ้าของที่ขายเองจะหมั่นไส้เรา) บ้านที่ขายผ่านนายหน้าก็ต่อรองได้ บางครั้งอาจจะได้เยอะด้วย  เดี๋ยวตอนท้ายๆบอกเคล็ดวิชา(มาร)ให้ 

ข้อดีอีกส่วนหนึ่ง ในเรื่องราคาที่ขายผ่านนายหน้า หรือ โบรกเกอร์ทั้งหลาย คือ นายหน้าส่วนมาก หรือ ทั้งหมด นั้นแหละ(ฟันธง) ไม่มีใครอยากที่จะขาย บ้าน  ที่ตั้งราคาขาย เกินจริงหรอก อันจะทำให้ ขายไม่ได้ ขายยาก ขายนาน นั่นหมายถึง ค่าใช้จ่าย  ค่าน้ำมันรถ ขับไปเปิดบ้าน  ในการขาย 
มากขึ้น(นายหน้า เขาก็มี ค่าใช้จ่ายเหมือนกัน นะ ค่ารถ ค่าน้ำมัน ค่าโฆษณา ค่าป้าย จปถ. จิปาถะ) ฉะนั้น  บรรดานายหน้า (โดยเฉพาะผู้ที่มีประสบการ์ณ์สูง) ก็จะชี้แจง แสดงเหตุ เพื่อที่ไม่ให้เจ้าของผู้ฝากขายบ้าน ตั้งราคาให้สูงเกินจริง  3% อาจจะเป็น ค่าใช้จ่าย อันน้อยนิด สำหรับเจ้าของบ้าน เพราะ ไม่ต้องจ่าย ค่าโฆษณาเอง ไม่ต้องดำเนินการต่างๆ ให้เวียนเศียร  เพราะถึงยังไง ขายเองก็ต้องเสียค่าใช้จ่าย พวกนี้อยู่แล้ว มันก็พอๆกันแหละ แถม ยังมีคนดำเนินการ ต่างๆให้ รอเซ็นต์ เอกสาร แลัวรับตังก์ ดีกว่าเยอะ  

บวกราคาจริงไหม ?

 อันนี้ ก็สงสยกันมาก ว่า พวก นายหน้า มันจะบวก ราคาเข้าไป ทำให้ราคา แพงเกิน จริง 
อันนี้เราก็ไม่สามารถ การันตีใครได้หรอก แต่ให้ข้อสงเกตุนี้นิดนึงละกัน การตั้งขาย บ้าน ที่ดิน ตามราคาตลาด ในภาวะปัจจุบัน ก็ขายยาก มากอยู่แล้ว  ถ้านายหน้าคนไหนที่ บวกราคา เข้าไปสูง แล้ว มันจะขายได้เรอะ แต่ไม่ว่ายังไงก็ตาม เราในฐานะผู้ซื้อ  ก็ต้อง สำรวจตรวจสอบ ราคาตลาดให้ดี ก่อนซื้อ ด้วยตัวเองอยู่ดีแหละ (ไม่มีใครกินหญ้า อิๆ)

มันจะโกงเราไหม?
แน่นอนไม่มีมีใครบอกได้หรอกว่า ใครจะโกงใคร แม้แต่ คุณซื้อบ้านจากเจ้าของ บ้านโดยตรง ก็อาจจะมีปํญหาได้ วิธีทีพอจะพอจะบอกได้บ้าง เช่น ในการทำสัญญาอะไรก็แล้วแต่ แม้จะทำผ่านนายหน้าก็ตาม ก็ควรทำสัญญากับ เจ้าของบ้าน โดยตรง  (ไม่เช่นนั้นแล้วจะมีผลบังคับกับเจ้าของบ้านผู้มีกรรมสิทธิ์ได้อย่างไร)โดยให้นายหน้าเป็นเพียงผู้ดำเนินการตระเตรียมการ หรือ เป็นพยานในการซื้อขาย ค่ามัดจำ  หรือ ค่าใช้จ่ายใดก็ควร จะชำระโดยตรงกับ เจ้าของโดยตรง วิธี ก็จะช่วยลดปํญหาได้ส่วนหนึ่ง จากปัญหา นายหน้าชอบ อม! 

นายหน้า ดี หรือไม่ดี ควรดูจากอะไร ? 
รู้หน้ามิรู้ใจ ทุกๆวงการ มีทั้งคนดี และ คน เลว นายหน้า จะดูจากหน้าตา อย่างเดียว คงไม่ได้แน่ มีข้อแนะนำบางประการ ที่อยากจะให้  ข้อคิดไว้บ้าง ปัจจุบัน นายหน้า เค้าจะมีสมาคม ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ อย่างน้อยก็ เชื่อได้ระดับหนึ่ง  ว่ามีตัวตน มีสังกัด(แต่ก็ไม่ได้แปลว่า จะไม่โกงคุณ 100% นะจะบอกให้ ) อาจจะขอดูบัตร ประจำตัวสมาคม รวมถึงบัตรประชาชน ด้วยก็ได้  หรือ ใช้วิธีบอกต่อ เพื่อนฝูงแนะนำ เพื่อใช้บริการ ในการซื้อ การขาย ก็จะพอช่วยได้บ้าง  เช็คข้อมูลบริษัท และ ตัวนายหน้าเอง เช็คข้อมูล บริษัท อย่างๆน้อย ก็ดู ในเว็บไชต์ กูเกิล ดูว่า ใครมีบ่นถึง มั้งไหม เคยมีปัญหาบ้างไหม  ถ้ามีเวลาก็แวะ ไปดูที่บริษัท เลยก็ได้ พนักงานตัวแทนขาย ก็ต้อง ลองของ สัมภาษณ์ สอบถาม ข้อมูล ประสบการณ์ ความตั้งใจ ทักษะ ทัศนคติ การพูดจา  หรือ เช่น ให้ลองประเมิน ราคา ประะเมินภาษี อะไรพวกนี้ ก็พอรุ้เป็นเบื้องต้น

ซื้อขายผ่านหายหน้า ต่อรอง อย่างไร?
เราจะต่อรองอย่างไร ได้แค่ไหน เอากันตรงๆ แบบไม่อ้อมค้อม บอกเล็ดลับให้ เอาวิธีนี้ไปใช้ แต่อย่าไปบอกเจ้าของบ้าน ที่ฝากขายบ้านละ   เดี๋ยวโกรธเรา อัดฉีดนายหน้า เช่น บ้านนี้ราคา 1,000,000 ถ้าน้องต่อให้พี่ได้ 800,000 พี่ให้เลย 10,000 ขี้คร้าน บรรดา  โบรกเกอร์จะเป็น พวกเดี๋ยวกับคุณ ได้ไม่ได้ไม่รู้ แต่รับรอง ทำงาน ให้คุณ 120 % ได้ทั้งค่านายหน้า ได้ทั้งค่าอัดฉีด (แบบไม่ผิดกฎหมาย และ จรรยาบรรณ) 

ใช้นายหน้าให้คุ้ม 
ไหนๆ ก็ไหนๆ แล้ว เมื่อ เราจะซื้อบ้าน ผ่านโบรกเกอร์ หรือ นายหน้า ทั้งที ก็จะให้ คุ้ม ซึ่งก็เป็นหน้าที่ อยู่ แล้ว เช่น ตรวจสอบเอกสาร คัดโนฉด  หรือ เช็ค โฉนด ว่า มีปัญหา หรือไม่ ติดอายัด หรือ ไม่ หรือ เช็คภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน  ตลอดจนถึง การกู้แบ้งค์  นายหน้าที่เก่งๆ จะช่วย คุณ ลดค่าใช้จ่ายด้านนี้ให้คุณได้เยอะ ไม่เสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม หรอกครับ สำหรับผู้ซื้อ เพราะส่วนใหญ่ในสัญญาแต่งตั้งตัวแทน 
ผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย (แต่ถ้าเป็นเมืองนอก อาจจะต้องเสีย อีก 3 % ต่างหากเป็นค่า นายหน้า ผู้ซื้อ) 

นี่เป็นเพียงบางมุม บางประด็น ที่สอบถาม กันเข้ามา  อาจจะไม่ครอบคลุม ทั้งหมด ถ้าสงสัย เพิ่มเติม สอบถามได้เลยครับ




วันจันทร์ที่ 21 มีนาคม พ.ศ. 2559

บ้านมือสอง วิธีเขียนสัญญา จะซื้อจะขาย อย่างไร ไม่เสียเปรียบ

เทคนิค วิธีเขียนสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง 





การทำสัญญาจะซื้อจะขายในบ้านมือสอง ในปัจจุบัน เป็นสิ่งจำเป็นมากพอสมควร ส่วนน้อยนัก ที่จะหิ้วเงินสดแล้ว ไปโอนที่สำนักงานที่ดินเลย ปัจจุบัน นี้ ส่วนใหญ่ ก็จะใช้การกู้แบ้ง เป็นหลัก ทำให้ ต้องมีการวางแผนกันล่วงหน้า ทั้งผู้ซื้อและผู้จะขาย ทั้งฝ่ายผู้จะซื้อ ก็จะต้องทำเรื่องกู้แบ้งก์ ทางฝ่าย ผู้จะขายก็ต้องแจ้ง แบ้งก์ เพื่อไถ่ถอนจำนองเช่นกัน  หากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันล่วงหน้า เพื่อให้มีบทลงโทษ และ ผูกพันรับผิดชอบ กันตามกฎหมาย แล้ว อาจจเกิดความเสียหาย แก่ทั้งสองฝ่าย หรือ สามฝ่าย ทั้งแบ้งก์ ด้วย ก็ได้

อันนี้ เป็นตัวอย่างสัญญา จะซื้อจะขาย บ้านมือสอง  เป็นแบบใช้กันทั่วๆไป แบบนี้ใช้ได้จริงครับ บางทีเห็น สัญญา 2-3 หน้ากระดาษ เห็นแล้วมึน ครับ เยอะ ขนาดหน้า จะทำสัญญากันได้ไหมนี่ จริงๆแค่นี้ก็เพียงพอ มากไปก็ใช่ว่าจะป้องกันปัญหาได้หมด บางทีก็ก่อให้เกิดความไม่ไว้เนื้อเชื่อใจกัน จากอีกฝ่ายใดฝ่ายนึง พลอยจะไม่ได้ ซื้อได้ขายกัน เอาทีจริงใจ ตรงไปตรงมาเข้าว่า ใส่เนื้อหา และ เงื่อนไข ความรับผิชอบ ของทั้งสองฝ่ายให้สมน้ำสมเนื้อ กันตามสมควรครับ

พอจะอธิบายได้ คร่าวๆ ครับ ทั้งนี้  เวลา ใช้จริง สามารถ ปรับแต่งเพิ่มเติมได้ ครับ ตามสถานการณ์





ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง





คำอธิบาย  

คู่สัญญา 
  ผู้จะซื้อ และ  ผู้จะขาย จะต้องเป็น บุคคลล ผู้บรรลุ นินติ ภาวะ 20 ปี ขึ้น และ  ไม่ถูกจำกัด โดย กฎหมาย เช่น ไม่เป็น ผู้ล้มละลาย หรือ ถูกพิทักษ์ทรัพย์ หรือ ผู้ไร้ความสามารถ หรือ เสมือนไร้ความสามารถ ที่ถูกศาลสั่ง
  ผู้จะขาย ต้อง เป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์  มีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนด (ส่วนโฉนด จะ ติด จำนองแบ้งก์ ก็ไม่เป็นปัญหา  วันโอนก็นัดแบ้งก์  มารับตัง ไถ่ถอนจำนอง ใน วันโอนกรรมสิทธ์ พร้อมกันไปเลย)   ระบุ รายละเอียด ทั้ง ชื่อ ทีอยู่ เลขที่บัตร ประชาชน ของ ทั้งสอง ฝ่าย รวมทั้ง แลก สำเนา บัตร ประชชาชน และ เซ็นต์รับรอง สำเนาถูกต้อง ไว้เป็นหลักฐาน อย่างละ 2 ชุด พร้อมทั้งคู่สัญญา เก็บไว้เป็นหลักฐาน

 1.ทรัพย์สิน ต้อง ระบุ   ขนาดเนื้อที่ดิน กี่ตารางวา เลขที่โฉนด เลขที่ดิน รวมถึงเลขที่บ้าน ทรัพย์สิน อื่นๆ ที่ไมใช่ ส่วนควบ ของบ้าน ถ้าไม่แน่ใจ ก็ให้ระบุได้  เช่น เฟอร์นิเจอร์ ร TV  อื่นๆ เพื่อให้ชัวร์ ก็ระบุ ลงไปเลย เช่น ชุดเครื่องครัว เตา แอร์  เป็นต้นครับ

 2.และ 5. เงินมัดจำ ส่วนใหญ่ จะระบุ เพื่อ ประโยชน์เป็นหลักประกันของผู้จะขาย ถ้าผู้จะซื้อ เปลี่ยนใจ ไม่สามารถ มาชำระส่วนที่เหลือก็จะถูกริบ เงินมัดจำ มักจะเป็นเงิน บางส่วน สำหรับ ผู้ซื้อ มักจะ ไม่อยากจะวางมาก  เนื่องจากกลัวจะโดนริบ ถ้าตัวเองมีปัญหา  ส่วนผู้จะขาย ก็ไม่อยากให้ น้อย เพราะกลัวจะเสียโอกาส ถ้าผู้จะขาย มีปัญหา อันนี้แล้วแต่ จะตกลง ครับ โดย ประมาณ ก็ 5-10 % ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ ก็   ถ้าผู้จะขาย ผิดสัญญา นอกจากผู้จะซื้อ สามารถ ฟ้องบังคับต่อศาลให้ขาย ตามสัญญา หรือ ให้เสียค่าปรับด้วยก็ได้ แต่ส่วนใหญ่ ก็อาจจะแค่ คืนมัดจำ อันนี้ตามแต่จะตกลง นะครับ ก็ดู  
ตามความเป็นจริง ว่าใครจะเสียหายมากน้อยแค่ไหนเพราะ ถ้าผู้ขาย ผิดสัญญา นอกจากจะทำให้ไม่ได้บ้าน ผู้จะซื้อก็มีค่าดำเนินการ และ เสียเวลา ในการกู้แบ้งก์ เป็นต้น
3.ค่าธรรมเนียม 2%,  ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี )  ภาษีเงินได้ คำนวณ ตามการถือครอง ทั่วไปทั้งหมด อาจ ตรงอยู่ที่ 4-7 % +3.3 %ภาษีธุรกิจเฉพาะ ของ ราคาที่ดิน  (ให้ชัวร์ ใช้โฉนดไปเช็ค ที่สำนักงานที่ดิน ครับ) ตามกฎหมายแล้ว ระบุว่าผู้ขาย เป็นผู้ชาระ แต่ในทางปฎิบิตื ก็ สามารถ ระบุ ให้ ใครออกก็ได้ ตามตกลง ก็ระบุ ให้ชัดเจน ตรง ข้อนี้เลย จะได้ไม่เถียงกันที่หลัง
4.แน่นอน ผู้จะขาย ต้องมีสิทธิโดยสมบูรณ์ ในทรัพย์สิน  และ ก็ต้องรับผิดชอบ ต่อความเสียหาย ถ้าหากโอนกรรมสิทธิไม่ได้ 

 5.ระยะเวลาในการโอน เช่นเดียวกับ เงิน มัดจำ  ส่วนใหญ่ จะระบุ เพื่อ ประโยชน์ ของผู้จะขาย   โดยประมาณ ก็ 60 วัน  ในกรณีการกู้ธนาคาร ครับ ตามแต่ตกลง ทั้งนี้ อีกเช่นเดียวกัน วันจะมีเงื่อนไข อื่นๆ เพิ่มเติม อีก หรือ ไม่ เช่น ให้ขยายเวลาได้อีกไหม แต่ ส่วนใหญ่ มักจะดูที่เจตนา ครับ ถ้าจะผู้ซื้อ ไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระ ก็ถูกริบเงินมัดจำ และ ยกเลิกสัญญา  แต่ในกรณีผู้จะขายผิดสัญญา ก็อาจจะระบุ ค่าปรับด้วยก็ได้ และ ผู้จะซื้อก็สามารถจะฟ้องร้องบังคับได้เช่นกันครับ


การกำหนด วัน โอน   คือวัน ชำระเงิน และ เปลี่ยนชื่อ ความเป็นเจ้าของ หรือ การโอนกรรมสิทธิ์  ณ กรมที่ดิน มักจะเป็น วันเดียวกัน ครับ เรียกว่ายื่นหมูยื่นแมว เงินมา โฉนดไป และ มักจะ รวมถึง กุญแจบ้าน ด้วยเช่นกัน 
ส่วน พยาน ก็ มี อย่างน้อย สองคน ครับ  ใครก็ได้ เพียงพยานก็ต้องเป็น ผู้บบรลุนิติภาวะ  และ มี สติสัมปะชัญญ สมบุรณ์เช่นกัน ครับ ...

ขอขอบคุณ ตัวอย่างสัญญา จาก pantip.com (ไม่สงวนลิขสิทธิ์ สามารถโหลดไปใช้ได้เลยครับ สงสัยสามถามได้ครับ)

วันอาทิตย์ที่ 20 มีนาคม พ.ศ. 2559

เทคนิคและวิธีการต่อรอง ในการจะซื้อจะขายบ้านมือสอง ให้ได้ราคาดั่งใจ


การต่อราคาบ้านมือสอง วิธีการที่จะทำให้ได้บ้านถูกใจสมราคา

ความเดิมตอนที่แล้ว เมื่อได้ทำการ สำรวจ และ ดูบ้าน ทั้งภายใน ภายนอก จนพอใจแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนสำคัญ คือ การ ต่อรองราคา ล่ะครับ

อย่าเอาแต่ติ  
หลายคนใช้วิธิการที่พบมาก(และเคยอ่านหนังสือบางเล่ม บางเว็บ แนะนำ) คือ ติ เพื่อ กด ราคา เพื่อจะได้เอาข้อเสีย มาต่อรองราคามากๆ  ดูไป ชมไป บ่นไป วิธี้ เราขอบอกว่าไม่ควรทำ อันนี้ก็เสีย อันนี้ก็พัง อันนี้ไม่สวย ไม่น่าอยู่ ฮวงจุ้ยไม่ดี  (คนขาย บางคนที่มีมารยาท ก็จะนึกในใจ แล้ว มึ-จะซื้อไปทำไมฟะ) แต่คนที่มารยาทน้อยหน่อย จะไม่แค่นึกในใจ เขาก็จะด่าท่านออกมาตรงๆ แล้วเชิญท่านออกจากบ้าน (อดได้ต่อรองบ้านกันเลย) ถ้าท่านไม่ชอบจริงๆ ก็เดินชมเพียงเล็กน้อย แล้ว ก็ขอตัวกลับ อาจจะบอกตามมารยาท ว่า เดี่ยวค่อยโทรคุยกัน ขอปรึกษาแม่(หรือ เมีย) หรือ อะไรก็ได้ทำนองนี้เพื่อไม่ให้เสียน้ำใจกัน
สรุปก็คือ ไม่น่าจะมีเจ้าของบ้านที่ไหนกินหญ้า- ก็ถ้าคุณไมสนใจ ก็คงไม่ถ่อสังขาร เสียเวลามาชมบ้าน ตรูหรอกน่า ลองสมมุติว่า ถ้าเป็นตัวคุณดูซิ ใครมาว่า ตำหนิ บ้านท่าน ที่อุตสาห์ ตกแต่ง อยู่มา เสียดี (แต่อาจเป็นลิเก สำหรับคนอื่น) แล้วมีใครก็ไม่รู้ มาติเอา ว่าเอา ท่านจะชอบไหมละครับ แต่ถ้าหากว่าท่านดูแล้วชอบ หรือ บ้านมีข้อเสียที่ท่านดูแล้ว รับได้ ซ่อมแซมแก้ไขได้ ถ้าต่อรองราคา เป็นอย่างที่ท่านประมาณไว้ (อยู่ที่ราคาแล้ละทีนี้) ก็ควรจะใช้วิธีการ ดังนี้ เช่น "คุณพี่ครับ บ้านคุณพี่สวย นะครับ
ผมชอบ แต่ว่า ถ้าผมซื้อ ผมต้องตกแต่ง บ้านของพี่ ตรงนั้น ร้าว ตรงนี้ ต้องซ่อม (บอกกล่าว ไม่ใช่ตำหนิ)..หรือ ผมจะต้องใช้งบซ่อม ปรับปรุง ถ้าพี่ลดให้ผมสัก 2-3 แสน ผมว่าจะน่าสนใจ ผมสู้ไหวได้ประมาณนี้ หรือ ผมกู้ ได้เท่านี้  ดังนี่จะดีกว่าไหมครับ น่ารัก น่าฟัง น่าคุยกว่ากันเยอะ ให้เหตุผล กันดีๆ การเจราจา จะเป็นไปได้ อย่างราบรื่น  ผู้ขายหลายๆคน ชอบใจคนที่ซื้อบ้านเค้าด้วยความชอบจริงๆก็มีเยอะครับ เนื่องจากเค้ารักบ้านของเขา และอยากให้คนที่ชอบมาอยู่ ลดราคาให้เยอะกว่าที่ตั้งไว้ก็มีครับ (เมื่อไม่ชอบ แล้วจะมาซื้อทำไม บางคนคิด)

แต่จริงๆแล้ว ในการชมบ้านครั้งแรก ไม่ต้อง ต่อรองมากก็ได้ แต่ก็ควรขอสำเนาโฉนด เพื่อ เช็คราคา ประเมิน ภาษี เช็ค โฉนด ด้วยก็ได้ ว่ามีปัญหา ติดอายัด บังคับคดี หรือไม่ ที่กรมที่ดิน ก่อนก็จะดี

การพูดคุยกันครั้งแรก ก็ควร คุยให้ได้ รายรายละเอียด ของบ้าน เช่น สร้างมากี่ปีแล้ว ผ่อนแบ้งก์ อยู่ หรือไม่ ทำไมถึงขาย  เพื่อจะได้รู้ว่า ว่าเขารีบไม่รีบ ร้อนไม่ร้อน รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะ ร้อยห้าสิบครา ตั้งใจฟังในสิ่งที่เค้า พูด  แล้วเราจะรู้ประเด็น ว่าอะไร เป็นข้อเท็จจริงหลัก รอง
(คนที่เก่งๆ และ ช่างสังเกตุ บางคน สามารถ วิเคราะห์ คำพูดได้ ว่า อะไร จริง อะไรเท็จ อะไรหนักอะไร เบา หรือ แม้แต่ อวจนะ ภาษา หรือ ภาษาท่าทางก็สามารถ บอกข้อมูลเบื้องต้นได้)
 (แถมนิดนึง) อาจจะคุย เรื่องหน้าที่ทำงาน ธุรกิจ ครอบครัว ส่วนตัวบ้างก็ไม่เป็นไร (ตีซี้ไว้ก่อนดี เผื่อคนขาย บ้าจี้ บ้ายอ จะได้ลดเยอะๆ ก็ไม่เสียหายอะไร มีแต่ได้กับได้) วิธีนี้เคยใช้ได้ผลมานักแล้ว ให้เค้าพูดในสิ่งที่ชอบ เราเป็นนักฟังที่ดี ผู้ขายหลายคน ถ้าไม่ชอบหน้าผู้ซื้อ หรือ พูดไม่เข้าหู ไม่ขายดื้อๆ เลยก็มี แต่ถ้าถูกใจ ลดเท่าไรก็ให้ก็มีเยอะนะครับ จะบอกให้


เมื่อได้สำเนา โฉนดมาแล้ว ก็ควร เช็ค ราคา ประเมิน เช็คภาษี 
1ภาษีรายได้ 2.ธรรมเนียมการโอน(2%) และ อากร (0.5%) เพื่อเป็นข้อมูล ที่กรมที่ดิน เสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย และ เช็คความถูกต้องของ โฉนด ไปด้วย เช่น ติดอายัดไหม ชื่อเจ้าของตรงไหม ดั่งนี้ เป็นต้น
และเพื่อ ใช้ในการต่อรอง เกลี่ยราคากัน  ถึงแม้โดยปกติตามกฎหมาย ผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย แต่ถ้ามีการต่อรองกันขึ้น ก็สามารถ ผลักภาระหรือ เกลี่ยกันได้ ไม่มีข้อห้ามหรอก ค่าใช้จ่ายต่างๆ เราควร จะต้องทราบให้ดีพอสมควร เพราะเราอาจใช้เป็นข้อต่อรองที่ดีกับตัวเราเองได้ เช่น ถ้า ผู้ขายบอก 1 ล้าน :ซึ่งเป็นราคา ทั่วไป และ เราก็พอใจ แต่ ยังไม่รวม ภาษี ว่าใครจะออก ซึ่งตาม กม.ผู้ขายจะต้องออก แต่ถ้าเราทราบราคา ภาษี อาการ ชัดเจน (เช่น 50,000) เราอาจจะขอยื่นข้อเสนอต่อเป็น 8.5 แสน ค่าโอน และ ภาษี เราออกให้  ซึ่งเป็นราคาที่ถูกกว่าตลาด และ เราพอใจมากถ้าได้นี้  ซึ่งบางทีผู้ขายไม่ค่อยมั่นใจ กลัวว่าภาษีและธรรมเนียมการโอน จะแพงก็อาจจะยอมราคาก็ได้ ซึ่งจะทำให้ราคาถูกลงมาก เห็นไหมละครับ รู้มากได้ประโยชน์ (ขอให้รู้-จริง ราคาประเมิน ภาษี ค่าธรรมโอน อากร และ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการ ซื้อขาย )


เมื่อผ่านขั้นตอน การพูดคุย การตรวจสอบบ้าน เช็ค ราคา ต่างๆ และ เปรียบเทียบราคา แล้ว จนมั่นใจ ขั้น ตอนต่อไป คือ การเสนอราคา เช่น บ้านหลังนี้ เจ้าของเสนอขาย 2.3 ล้าน ราคาที่คุณคิดว่า เป็น ราคา ตลาด และ เหมาะสม กับ คุณ(ที่คุณพอใจ) คือ และน่าจะเป็น ไปได้ คือ 2.1 ล้าน หรือ ต่ำกว่า ค่าโอน คนละครึ่ง บวกลบ  นิดหน่อย โดย ประมาณ คุณ อาจ จะเสนอราคา ที่ 2 ล้าน(ต่ำไว้ก่อน) หรือ ต่ำกว่าก็ได้(ต่ำก็กว่านี้เท่าไหร่ก็ได้ แต่ที่สำคัญ  ต่ำมากๆ เขาจะขายให้คุณ อันนี้เป็นเกมส์เดาใจ ถ้าเขาร้อนเงิน และ รีบอยากขาย ทุกอย่างก็เป็นไปได้  โดย ประมาณ ค่าโอน คนละครึ่ง อย่างนี้ เป็น ต้น วิธี ต่อรองที่ดีที่สุด คือ  เสนอราคา พร้อมมัดจำบางส่วน พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย การตกลงด้วยวาจา ก็จะได้วาจา  (บางทีแถมบาทา-เพราะจะทะเลาะ เนื่องจากมีการเปลี่ยนใจกันภายหลัง) การต่อรองถึงได้ผลดี และมีน้ำหนักน่าเชื่อถือ  (สัญญาจะซื้อจะขาย มีจำหน่ายตามร้าน เครื่องเขียน ห้างสรรพสินค้า แผนกเครื่องเขียน ชุดละประมาณ ไม่เกิน 5 บาท)  เงินสด บางส่วน 50,000 หรือ 80,000 ไม่มากเงินไปสำหรับฝ่ายเราผู้จะซื้อ สำหรับบ้าน 2 ล้าน ก็ไม่น่าเกลียด การเสนอราคา พร้อมวางมัดจำ พร้อมจะทำสํญญา จะซื้อจะขาย  พร้อมกำหนดเวลาโอน สัก 2-3 เดือน กรณี กู้แบ้งก์ จะทำให้การต่อรองของคุณมีพลังมาก และ อาจจะให้ผลดีมากกว่าที่คุณคิด

ส่วนรายละเอียดอื่นๆ บางอย่างก็ยังไมได้ลงลึก เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย  การกู้เป็นอย่างไร หรือ อื่นๆ ก็ค่อยว่ากันอีกที โปรดติดตาม เช่นเคยครับ  ถ้ามีข้อสงสัยประการใด ก็ อีแมว หลังไมค์ได้   ครับ ขอบคุณสำหรับ แฟนๆที่ ให้กำลังใจ ติชม ขออภัยบ้าง ถ้าตอบช้าบ้าง และ เขียนคอลัมน์ช้า(ตามอารมณ์-เอ้ย ภาระกิจ)






วันศุกร์ที่ 18 มีนาคม พ.ศ. 2559

วิธีเลือกซื้อ บ้านมือสอง ฉลาดเลือก ฉลาดซื้อ

วิธีเลือกดูบ้านมือสอง ตาดีได้ ตาร้ายเสีย

จากความเดิมตอนที่แล้ว เมื่อตัดสินใจจะซื้อบ้าน และได้ถามความต้องการตัวเองก่อนให้แน่ใจ  แล้วว่าต้องการจะซื้อ บ้านมือสอง แน่นอนแล้ว  สิ่งต้องทำต่อไปคือ ระบุ ทำเล  บ้านแบบไหน   ราคา โดยประมาณ ต้องหาข้อมูล ว่า บ้านแบบที่เราต้องการนั้น มีที่ไหนบ้าง ราคาประมาณเท่าไหร่

สมมุติว่า ทั้งหมด ทั้งมวล แล้ว ได้ความว่าเราต้องการ  ทาวน์เฮ้าส์มือสอง ทำเล  ย่านบางกะปิ เพราะ ใกล้ที่ทำงาน (แนน่อน ซื้อบ้านมือสอง ทั้ง ที ก็ต้องเพื่อสิ่งนี้แระ ) ราคา ประมาณ ไม่เกิน สองล้าน ตั้งใจจ่ายเองส่วนนึง สัก 20-30% ที่เหลือ กู้แบ้งก์ ผ่อน ประ มาณ สักหมื่น เศษๆ  ตามแต่ระยะเวลา ที่ได้

สิ่งแรกเลยครับ หาข้อมูล  จากเพื่อน ญาติ สนิทก่อน  ได้เบื้องต้นมา และก็หา เพิ่มเติม จากสื่อ เว็บไซต์  เฟสบุก หรือ อื่นๆ  หรือ จาก หนังสือ วัฏจักร วัฏสาร  ก็ยังใช้ได้ ให้ได้ ข้อมูลในใจ เป็นเบื้องต้น ก่อน ว่า บ้าน แถวนี้ ราคา ประมาณนี้ เมื่อมี ข้อมูลแล้ว ก็ต้องลง สำรวจพื้นที่ เตรียมพร้อม สมุดพกมาจดเลยครับ  ขับรถ ตระเวน ดู ตาม  หมู่บ้าน ชุมชม  ตามป้ายประกาศ ต่างๆ

ช่วงนี้ อาจใช้เวลาด 2-4 เดือน ไม่ต้องรีบครับ พอมีข้อมูล  ได้ข้อมูล จาก สื่อๆต่าง มี โทรก็เตรียมโทรหาผู้ขายได้ครับ   ก็โทรหา เจ้าบ้าน หรือ เอเย่นต์ นายหน้า ได้ทั้งนั้น ครับ อย่าได้เกี่ยงงอน

การซื้อบ้านมือสอง ตอนนี้ เน้นแบบ ซื้อจาก บ้าน จาก เจ้าของ หรือ เจ้า เอเยนซี่ เป็นหลักก่อน นะครับ (ส่วนการซื้อผ่านกรมบังคับคดี  หรือจากทรัพย์สินรอการขาย ของธนาคาร เดวค่อยว่ากันเป็นอีกเรื่องนึงครับ)


ไม่ว่าจะซื้อจากเจ้าของบ้านโดยตรง หรือ จาก นายหน้าก็ไม่ต้องกลัว ครับ ไม่ใช่ว่า ซื้อจาก นายหน้า แล้วจะแพงขึ้น อาจไม่จริงเสมอไปครับ อยู่ที่การต่อรองด้วยเหมือนกัน การซื้อจากเจ้าของ โดยตรง อาจไม่ง่าย ไม่ถูกเสมอ ไปเช่นกัน การซื้อจากนายหน้าก็มี ข้อดี คือ บริษัทนายหน้าเขาสกรีนมาส่วน หนึง แล้ว คือ ไม่แพงจนเกินไป แน่นอน ครับ ถ้าแพงมากๆ ใครเขายากขายให้ละครับ ข้อมูลความถูกต้องของเอกสาร ก็จะมีอยู่แล้วด้วย และที่สำคัญ นายหน้า เค้าก็จะช่วยเตรียมเอกสาร การจะซื้อจะขาย และ การกู้ ธนาคาร การโอนให้เราด้วยครับ และ การซื้อจากเจ้าของโดยตรง ก็ใช่ จะง่าย และ ถูก เสมอไป ครับ บางคนก็เรื่องมาก ขายแพง ไม่ฟังใคร เผลอคุยกันไปมีเรื่อง ก็มี ทั้งนี้ ทั้งนั้นเราก็ต้อง มีวิธี เทคนิคการต่อรองของเราด้วยเหมือนกัน



เมื่อได้ข้อมูลแล้ว บ้านที่สนใจได้แล้ว ต้องนัดดูบ้าน ครับ วันนึง อาจจะนัดดู สัก 2-3 หลัง โดยเฉพาะ เสาร์อาทิตย์ ครับ ส่วนใหญ่ ผู้ซื้อ ผู้ขายจะว่างกัน

1.เข้าดูบ้าน  ดูโครงสร้างมีรอยร้าว รั่ว ซึมไม่  การตกแต่ง วัสดุอุปกรณ์เสริม ให้เรียบร้อย (ถ้าไม่แน่ใจ ก็อาจจะให้ ญาติ เพื่อน ผู้รู้ ช่วยดู โดยเฉพาะเรื่อง โครงสร้าง บ้าน  และ ระบบงาน ในตัวบ้าน ในขั้นแรก คง ไม่ต้องจ้างผู้เชี่ยวชาญ หรอก  เรื่องโครงสร้าง  ถ้าเป็นบ้านจัดสรร โครงการเดียวกัน สวนใหญ่จะเหมือนๆกัน ครับ ถ้าใกล้เคียงไม่เป็นไร  บ้านเราก็ไม่เป็นไร ต้องสอบบ้านใกล้ๆดูอีกทีครับ  ผู้เชี่ยวชาญเขาก็ต้องดูรอยร้าว การทรุด ร้าว การเอียง เหมือนเราๆนี่แหละ แต่แน่นอนเขาก็จะสังเกตุเหตุสิ่งผิดปกติได้ดีกว่าเรา เมื่อมั่นใจ ว่าจะซื้อจริง  ถ้าจะจ้างวิศวกร  ผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจบ้าน มาอีกทีก็ได้ ไม่ว่ากัน เดี่ยวนี้ ก็มีเยอะแยะ ครับ ตามนี้เลย
บริษัทรับตรวจสอบบ้าน click
 แต่ควรก็จะเป็นก่อน จะทำสัญญา นะครับ ถ้าพบขอพร่อง ที่เป็นสาเหตุ ดูว่าจะต้องเสียเงินในการ แก้ไขซ่อมแซ่มก็สามารถหยิบยก ขึ้นมาได้

นอกจากนั้นก็ โอภาปราศัย ถามไถ่ เหตุผล หยั่งเชิงราคา ถามสาเหตุ การขาย  ว่าทำไม อะไร


2.รอบๆบ้าน เมื่อพอใจเบื้องต้นภายในแล้ว ก็ต้องดู รอบๆบ้าน ครับสำรวจ  รอบๆชุมชน  ทำเลบ้าน ใกล้ใกล้ มีอะไร บ้าง เช่น  ข้างๆบ้าน ทำอะไร SME แบบไหน ส่งผลกระทบกับบ้านที่เราจะซื้อไหม ไม่ใช้ ทำกิจกรรมกันทั้งวัน ทั้งคืนจนนอนไม่หลับ ก็ไม่ ดีนะครับ ใกล้ร้านอาหาร  ใกล้ที่ทิ้งขยะไหม มีที่จอดรถ รอบๆหน้าบ้านสะดวกไหม  ตัวบ้านหันไปทิศไหน ดูฮวงจุ้ย ตามใจชอบเลยครับ ไม่ให้ใครมาตำหนิที่หลัง เดวจะเสียเซวเอา


3. ต้องมาดูสภาพแวดล้อมหลายๆครั้ง ครับ เช้า สาย บ่ายเย็น 3-4 ครั้ง อย่างน้อย ในช่วงเวลาที่ต่างกัน สภาพเป็นยังไง น้ำท่วมไหม น้ำขังแค่ไหนตอนฝนตก  และก็หา ข้อมูลอื่นๆไปด้วย ชุมชนมีอะไรบ้าง วินมอไซค์  ร้านขายของชำ ร้านข้าวแกงนะครับ  ใช้ได้ ถามไถ่ ข้อมูลรอบด้าน รู้หมดและ ครับ ยิ่งเรื่องชาวบ้าน ชอบนักแล อย่างน้อย ก็ต้องสืบเสาะให้ได้ ว่า ข้างบ้านเรา เป็นใคร ทำมาหากินอะไร นิสัยเป็นไง คร่าวๆเบื้องต้น  เพื่อนบ้านดีก็มีชัยไปกว่าครึ่ง เจอเพื่อนบ้านไม่ดี ก็อยากจะย้ายบ้านหนีล่ะครับ


4.สำเนาโฉนด เมื่อหาข้อมุล ต่างๆได้ระดับนึงแล้ว ก็ขอดูโฉนด หรือ ขอ ถ่ายสำเนาโฉนด ครับ (โฉนด ไม่ใช่เอกสาร ลับ นะครับ) สามารถขอได้ หรือ แม้แต่ เราซึ่งเป็นบุคคลทั่วไป สามารถ คัดได้ที่กรมที่ดิน ในกรณีที่เกี่ยว ข้อง เช่นแจ้งว่า จะขอซื้อและขอตรวจ สอบก่อน เราสามารถนำสำเนาโฉนดไปเช็คเบื้องต้น ได้ ครับ ว่า ติดอายัดไหม  เช็คสถานะ โฉนด ชื่อเจ้าของ เป็นต้น

5.ปรึกษาแบ้งก์คร่าวๆก่อนได้ ครับ เมื่อเปรียบเทียบดูหลายๆหลัง ทั้งราคาและสภาพ และ พอใจแล้ว ก็เอาหลังที่สนใจ เอาสำเนาโฉนด และ รายละเอียด เบื้องต้น ไปปรึกษาแบ้งก์ที่จะกู้  ใช้สาขาใกล้กับบ้านที่จะซื้อก็ได้ ทางแบงก์ก็จะสามาถ ให้ ขอมูลเบื้องต้น จะพอทราบ เบื้องต้น ว่า จะกู้ได้ไหม ประมาณ เท่าไหร่  ประมาณ นี้ จะผ่อนแบ้งก์ กี่ปี ขาดเหลืออะไร ในเบื้องต้น

ถ้าพอใจ มาถึงระดับ ก็เตรียมเรื่อง เทคนิคการต่อรอง  การทำสัญญา จะซื้อจะขาย และ รวมถึงการกู้แบ้งก็ ได้เลย ครับ โปรดติดตาม....