เทคนิคและวิธีการต่อรอง ในการจะซื้อจะขายบ้านมือสอง ให้ได้ราคาดั่งใจ

การต่อราคาบ้านมือสอง วิธีการที่จะทำให้ได้บ้านถูกใจสมราคา

ความเดิมตอนที่แล้ว เมื่อได้ทำการ สำรวจ และ ดูบ้าน ทั้งภายใน ภายนอก จนพอใจแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนสำคัญ คือ การ ต่อรองราคา ล่ะครับ

อย่าเอาแต่ติ  
หลายคนใช้วิธิการที่พบมาก(และเคยอ่านหนังสือบางเล่ม บางเว็บ แนะนำ) คือ ติ เพื่อ กด ราคา เพื่อจะได้เอาข้อเสีย มาต่อรองราคามากๆ  ดูไป ชมไป บ่นไป วิธี้ เราขอบอกว่าไม่ควรทำ อันนี้ก็เสีย อันนี้ก็พัง อันนี้ไม่สวย ไม่น่าอยู่ ฮวงจุ้ยไม่ดี  (คนขาย บางคนที่มีมารยาท ก็จะนึกในใจ แล้ว มึ-จะซื้อไปทำไมฟะ) แต่คนที่มารยาทน้อยหน่อย จะไม่แค่นึกในใจ เขาก็จะด่าท่านออกมาตรงๆ แล้วเชิญท่านออกจากบ้าน (อดได้ต่อรองบ้านกันเลย) ถ้าท่านไม่ชอบจริงๆ ก็เดินชมเพียงเล็กน้อย แล้ว ก็ขอตัวกลับ อาจจะบอกตามมารยาท ว่า เดี่ยวค่อยโทรคุยกัน ขอปรึกษาแม่(หรือ เมีย) หรือ อะไรก็ได้ทำนองนี้เพื่อไม่ให้เสียน้ำใจกัน
สรุปก็คือ ไม่น่าจะมีเจ้าของบ้านที่ไหนกินหญ้า- ก็ถ้าคุณไมสนใจ ก็คงไม่ถ่อสังขาร เสียเวลามาชมบ้าน ตรูหรอกน่า ลองสมมุติว่า ถ้าเป็นตัวคุณดูซิ ใครมาว่า ตำหนิ บ้านท่าน ที่อุตสาห์ ตกแต่ง อยู่มา เสียดี (แต่อาจเป็นลิเก สำหรับคนอื่น) แล้วมีใครก็ไม่รู้ มาติเอา ว่าเอา ท่านจะชอบไหมละครับ แต่ถ้าหากว่าท่านดูแล้วชอบ หรือ บ้านมีข้อเสียที่ท่านดูแล้ว รับได้ ซ่อมแซมแก้ไขได้ ถ้าต่อรองราคา เป็นอย่างที่ท่านประมาณไว้ (อยู่ที่ราคาแล้ละทีนี้) ก็ควรจะใช้วิธีการ ดังนี้ เช่น "คุณพี่ครับ บ้านคุณพี่สวย นะครับ
ผมชอบ แต่ว่า ถ้าผมซื้อ ผมต้องตกแต่ง บ้านของพี่ ตรงนั้น ร้าว ตรงนี้ ต้องซ่อม (บอกกล่าว ไม่ใช่ตำหนิ)..หรือ ผมจะต้องใช้งบซ่อม ปรับปรุง ถ้าพี่ลดให้ผมสัก 2-3 แสน ผมว่าจะน่าสนใจ ผมสู้ไหวได้ประมาณนี้ หรือ ผมกู้ ได้เท่านี้  ดังนี่จะดีกว่าไหมครับ น่ารัก น่าฟัง น่าคุยกว่ากันเยอะ ให้เหตุผล กันดีๆ การเจราจา จะเป็นไปได้ อย่างราบรื่น  ผู้ขายหลายๆคน ชอบใจคนที่ซื้อบ้านเค้าด้วยความชอบจริงๆก็มีเยอะครับ เนื่องจากเค้ารักบ้านของเขา และอยากให้คนที่ชอบมาอยู่ ลดราคาให้เยอะกว่าที่ตั้งไว้ก็มีครับ (เมื่อไม่ชอบ แล้วจะมาซื้อทำไม บางคนคิด)

แต่จริงๆแล้ว ในการชมบ้านครั้งแรก ไม่ต้อง ต่อรองมากก็ได้ แต่ก็ควรขอสำเนาโฉนด เพื่อ เช็คราคา ประเมิน ภาษี เช็ค โฉนด ด้วยก็ได้ ว่ามีปัญหา ติดอายัด บังคับคดี หรือไม่ ที่กรมที่ดิน ก่อนก็จะดี

การพูดคุยกันครั้งแรก ก็ควร คุยให้ได้ รายรายละเอียด ของบ้าน เช่น สร้างมากี่ปีแล้ว ผ่อนแบ้งก์ อยู่ หรือไม่ ทำไมถึงขาย  เพื่อจะได้รู้ว่า ว่าเขารีบไม่รีบ ร้อนไม่ร้อน รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะ ร้อยห้าสิบครา ตั้งใจฟังในสิ่งที่เค้า พูด  แล้วเราจะรู้ประเด็น ว่าอะไร เป็นข้อเท็จจริงหลัก รอง
(คนที่เก่งๆ และ ช่างสังเกตุ บางคน สามารถ วิเคราะห์ คำพูดได้ ว่า อะไร จริง อะไรเท็จ อะไรหนักอะไร เบา หรือ แม้แต่ อวจนะ ภาษา หรือ ภาษาท่าทางก็สามารถ บอกข้อมูลเบื้องต้นได้)
 (แถมนิดนึง) อาจจะคุย เรื่องหน้าที่ทำงาน ธุรกิจ ครอบครัว ส่วนตัวบ้างก็ไม่เป็นไร (ตีซี้ไว้ก่อนดี เผื่อคนขาย บ้าจี้ บ้ายอ จะได้ลดเยอะๆ ก็ไม่เสียหายอะไร มีแต่ได้กับได้) วิธีนี้เคยใช้ได้ผลมานักแล้ว ให้เค้าพูดในสิ่งที่ชอบ เราเป็นนักฟังที่ดี ผู้ขายหลายคน ถ้าไม่ชอบหน้าผู้ซื้อ หรือ พูดไม่เข้าหู ไม่ขายดื้อๆ เลยก็มี แต่ถ้าถูกใจ ลดเท่าไรก็ให้ก็มีเยอะนะครับ จะบอกให้


เมื่อได้สำเนา โฉนดมาแล้ว ก็ควร เช็ค ราคา ประเมิน เช็คภาษี 
1ภาษีรายได้ 2.ธรรมเนียมการโอน(2%) และ อากร (0.5%) เพื่อเป็นข้อมูล ที่กรมที่ดิน เสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย และ เช็คความถูกต้องของ โฉนด ไปด้วย เช่น ติดอายัดไหม ชื่อเจ้าของตรงไหม ดั่งนี้ เป็นต้น
และเพื่อ ใช้ในการต่อรอง เกลี่ยราคากัน  ถึงแม้โดยปกติตามกฎหมาย ผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย แต่ถ้ามีการต่อรองกันขึ้น ก็สามารถ ผลักภาระหรือ เกลี่ยกันได้ ไม่มีข้อห้ามหรอก ค่าใช้จ่ายต่างๆ เราควร จะต้องทราบให้ดีพอสมควร เพราะเราอาจใช้เป็นข้อต่อรองที่ดีกับตัวเราเองได้ เช่น ถ้า ผู้ขายบอก 1 ล้าน :ซึ่งเป็นราคา ทั่วไป และ เราก็พอใจ แต่ ยังไม่รวม ภาษี ว่าใครจะออก ซึ่งตาม กม.ผู้ขายจะต้องออก แต่ถ้าเราทราบราคา ภาษี อาการ ชัดเจน (เช่น 50,000) เราอาจจะขอยื่นข้อเสนอต่อเป็น 8.5 แสน ค่าโอน และ ภาษี เราออกให้  ซึ่งเป็นราคาที่ถูกกว่าตลาด และ เราพอใจมากถ้าได้นี้  ซึ่งบางทีผู้ขายไม่ค่อยมั่นใจ กลัวว่าภาษีและธรรมเนียมการโอน จะแพงก็อาจจะยอมราคาก็ได้ ซึ่งจะทำให้ราคาถูกลงมาก เห็นไหมละครับ รู้มากได้ประโยชน์ (ขอให้รู้-จริง ราคาประเมิน ภาษี ค่าธรรมโอน อากร และ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการ ซื้อขาย )


เมื่อผ่านขั้นตอน การพูดคุย การตรวจสอบบ้าน เช็ค ราคา ต่างๆ และ เปรียบเทียบราคา แล้ว จนมั่นใจ ขั้น ตอนต่อไป คือ การเสนอราคา เช่น บ้านหลังนี้ เจ้าของเสนอขาย 2.3 ล้าน ราคาที่คุณคิดว่า เป็น ราคา ตลาด และ เหมาะสม กับ คุณ(ที่คุณพอใจ) คือ และน่าจะเป็น ไปได้ คือ 2.1 ล้าน หรือ ต่ำกว่า ค่าโอน คนละครึ่ง บวกลบ  นิดหน่อย โดย ประมาณ คุณ อาจ จะเสนอราคา ที่ 2 ล้าน(ต่ำไว้ก่อน) หรือ ต่ำกว่าก็ได้(ต่ำก็กว่านี้เท่าไหร่ก็ได้ แต่ที่สำคัญ  ต่ำมากๆ เขาจะขายให้คุณ อันนี้เป็นเกมส์เดาใจ ถ้าเขาร้อนเงิน และ รีบอยากขาย ทุกอย่างก็เป็นไปได้  โดย ประมาณ ค่าโอน คนละครึ่ง อย่างนี้ เป็น ต้น วิธี ต่อรองที่ดีที่สุด คือ  เสนอราคา พร้อมมัดจำบางส่วน พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย การตกลงด้วยวาจา ก็จะได้วาจา  (บางทีแถมบาทา-เพราะจะทะเลาะ เนื่องจากมีการเปลี่ยนใจกันภายหลัง) การต่อรองถึงได้ผลดี และมีน้ำหนักน่าเชื่อถือ  (สัญญาจะซื้อจะขาย มีจำหน่ายตามร้าน เครื่องเขียน ห้างสรรพสินค้า แผนกเครื่องเขียน ชุดละประมาณ ไม่เกิน 5 บาท)  เงินสด บางส่วน 50,000 หรือ 80,000 ไม่มากเงินไปสำหรับฝ่ายเราผู้จะซื้อ สำหรับบ้าน 2 ล้าน ก็ไม่น่าเกลียด การเสนอราคา พร้อมวางมัดจำ พร้อมจะทำสํญญา จะซื้อจะขาย  พร้อมกำหนดเวลาโอน สัก 2-3 เดือน กรณี กู้แบ้งก์ จะทำให้การต่อรองของคุณมีพลังมาก และ อาจจะให้ผลดีมากกว่าที่คุณคิด

ส่วนรายละเอียดอื่นๆ บางอย่างก็ยังไมได้ลงลึก เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย  การกู้เป็นอย่างไร หรือ อื่นๆ ก็ค่อยว่ากันอีกที โปรดติดตาม เช่นเคยครับ  ถ้ามีข้อสงสัยประการใด ก็ อีแมว หลังไมค์ได้   ครับ ขอบคุณสำหรับ แฟนๆที่ ให้กำลังใจ ติชม ขออภัยบ้าง ถ้าตอบช้าบ้าง และ เขียนคอลัมน์ช้า(ตามอารมณ์-เอ้ย ภาระกิจ)