เทคนิค วิธีเขียนสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง
การทำสัญญาจะซื้อจะขายในบ้านมือสอง ในปัจจุบัน เป็นสิ่งจำเป็นมากพอสมควร ส่วนน้อยนัก ที่จะหิ้วเงินสดแล้ว ไปโอนที่สำนักงานที่ดินเลย ปัจจุบัน นี้ ส่วนใหญ่ ก็จะใช้การกู้แบ้ง เป็นหลัก ทำให้ ต้องมีการวางแผนกันล่วงหน้า ทั้งผู้ซื้อและผู้จะขาย ทั้งฝ่ายผู้จะซื้อ ก็จะต้องทำเรื่องกู้แบ้งก์ ทางฝ่าย ผู้จะขายก็ต้องแจ้ง แบ้งก์ เพื่อไถ่ถอนจำนองเช่นกัน หากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันล่วงหน้า เพื่อให้มีบทลงโทษ และ ผูกพันรับผิดชอบ กันตามกฎหมาย แล้ว อาจจเกิดความเสียหาย แก่ทั้งสองฝ่าย หรือ สามฝ่าย ทั้งแบ้งก์ ด้วย ก็ได้
อันนี้ เป็นตัวอย่างสัญญา จะซื้อจะขาย บ้านมือสอง เป็นแบบใช้กันทั่วๆไป แบบนี้ใช้ได้จริงครับ บางทีเห็น สัญญา 2-3 หน้ากระดาษ เห็นแล้วมึน ครับ เยอะ ขนาดหน้า จะทำสัญญากันได้ไหมนี่ จริงๆแค่นี้ก็เพียงพอ มากไปก็ใช่ว่าจะป้องกันปัญหาได้หมด บางทีก็ก่อให้เกิดความไม่ไว้เนื้อเชื่อใจกัน จากอีกฝ่ายใดฝ่ายนึง พลอยจะไม่ได้ ซื้อได้ขายกัน เอาทีจริงใจ ตรงไปตรงมาเข้าว่า ใส่เนื้อหา และ เงื่อนไข ความรับผิชอบ ของทั้งสองฝ่ายให้สมน้ำสมเนื้อ กันตามสมควรครับพอจะอธิบายได้ คร่าวๆ ครับ ทั้งนี้ เวลา ใช้จริง สามารถ ปรับแต่งเพิ่มเติมได้ ครับ ตามสถานการณ์
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง
คู่สัญญา
ผู้จะซื้อ และ ผู้จะขาย จะต้องเป็น บุคคลล ผู้บรรลุ นินติ ภาวะ 20 ปี ขึ้น และ ไม่ถูกจำกัด โดย กฎหมาย เช่น ไม่เป็น ผู้ล้มละลาย หรือ ถูกพิทักษ์ทรัพย์ หรือ ผู้ไร้ความสามารถ หรือ เสมือนไร้ความสามารถ ที่ถูกศาลสั่ง
ผู้จะขาย ต้อง เป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ มีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนด (ส่วนโฉนด จะ ติด จำนองแบ้งก์ ก็ไม่เป็นปัญหา วันโอนก็นัดแบ้งก์ มารับตัง ไถ่ถอนจำนอง ใน วันโอนกรรมสิทธ์ พร้อมกันไปเลย) ระบุ รายละเอียด ทั้ง ชื่อ ทีอยู่ เลขที่บัตร ประชาชน ของ ทั้งสอง ฝ่าย รวมทั้ง แลก สำเนา บัตร ประชชาชน และ เซ็นต์รับรอง สำเนาถูกต้อง ไว้เป็นหลักฐาน อย่างละ 2 ชุด พร้อมทั้งคู่สัญญา เก็บไว้เป็นหลักฐาน
1.ทรัพย์สิน ต้อง ระบุ ขนาดเนื้อที่ดิน กี่ตารางวา เลขที่โฉนด เลขที่ดิน รวมถึงเลขที่บ้าน ทรัพย์สิน อื่นๆ ที่ไมใช่ ส่วนควบ ของบ้าน ถ้าไม่แน่ใจ ก็ให้ระบุได้ เช่น เฟอร์นิเจอร์ ร TV อื่นๆ เพื่อให้ชัวร์ ก็ระบุ ลงไปเลย เช่น ชุดเครื่องครัว เตา แอร์ เป็นต้นครับ
2.และ 5. เงินมัดจำ ส่วนใหญ่ จะระบุ เพื่อ ประโยชน์เป็นหลักประกันของผู้จะขาย ถ้าผู้จะซื้อ เปลี่ยนใจ ไม่สามารถ มาชำระส่วนที่เหลือก็จะถูกริบ เงินมัดจำ มักจะเป็นเงิน บางส่วน สำหรับ ผู้ซื้อ มักจะ ไม่อยากจะวางมาก เนื่องจากกลัวจะโดนริบ ถ้าตัวเองมีปัญหา ส่วนผู้จะขาย ก็ไม่อยากให้ น้อย เพราะกลัวจะเสียโอกาส ถ้าผู้จะขาย มีปัญหา อันนี้แล้วแต่ จะตกลง ครับ โดย ประมาณ ก็ 5-10 % ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ ก็ ถ้าผู้จะขาย ผิดสัญญา นอกจากผู้จะซื้อ สามารถ ฟ้องบังคับต่อศาลให้ขาย ตามสัญญา หรือ ให้เสียค่าปรับด้วยก็ได้ แต่ส่วนใหญ่ ก็อาจจะแค่ คืนมัดจำ อันนี้ตามแต่จะตกลง นะครับ ก็ดู
ตามความเป็นจริง ว่าใครจะเสียหายมากน้อยแค่ไหนเพราะ ถ้าผู้ขาย ผิดสัญญา นอกจากจะทำให้ไม่ได้บ้าน ผู้จะซื้อก็มีค่าดำเนินการ และ เสียเวลา ในการกู้แบ้งก์ เป็นต้น
3.ค่าธรรมเนียม 2%, ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี ) ภาษีเงินได้ คำนวณ ตามการถือครอง ทั่วไปทั้งหมด อาจ ตรงอยู่ที่ 4-7 % +3.3 %ภาษีธุรกิจเฉพาะ ของ ราคาที่ดิน (ให้ชัวร์ ใช้โฉนดไปเช็ค ที่สำนักงานที่ดิน ครับ) ตามกฎหมายแล้ว ระบุว่าผู้ขาย เป็นผู้ชาระ แต่ในทางปฎิบิตื ก็ สามารถ ระบุ ให้ ใครออกก็ได้ ตามตกลง ก็ระบุ ให้ชัดเจน ตรง ข้อนี้เลย จะได้ไม่เถียงกันที่หลัง
4.แน่นอน ผู้จะขาย ต้องมีสิทธิโดยสมบูรณ์ ในทรัพย์สิน และ ก็ต้องรับผิดชอบ ต่อความเสียหาย ถ้าหากโอนกรรมสิทธิไม่ได้
5.ระยะเวลาในการโอน เช่นเดียวกับ เงิน มัดจำ ส่วนใหญ่ จะระบุ เพื่อ ประโยชน์ ของผู้จะขาย โดยประมาณ ก็ 60 วัน ในกรณีการกู้ธนาคาร ครับ ตามแต่ตกลง ทั้งนี้ อีกเช่นเดียวกัน วันจะมีเงื่อนไข อื่นๆ เพิ่มเติม อีก หรือ ไม่ เช่น ให้ขยายเวลาได้อีกไหม แต่ ส่วนใหญ่ มักจะดูที่เจตนา ครับ ถ้าจะผู้ซื้อ ไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระ ก็ถูกริบเงินมัดจำ และ ยกเลิกสัญญา แต่ในกรณีผู้จะขายผิดสัญญา ก็อาจจะระบุ ค่าปรับด้วยก็ได้ และ ผู้จะซื้อก็สามารถจะฟ้องร้องบังคับได้เช่นกันครับ
การกำหนด วัน โอน คือวัน ชำระเงิน และ เปลี่ยนชื่อ ความเป็นเจ้าของ หรือ การโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน มักจะเป็น วันเดียวกัน ครับ เรียกว่ายื่นหมูยื่นแมว เงินมา โฉนดไป และ มักจะ รวมถึง กุญแจบ้าน ด้วยเช่นกัน
ส่วน พยาน ก็ มี อย่างน้อย สองคน ครับ ใครก็ได้ เพียงพยานก็ต้องเป็น ผู้บบรลุนิติภาวะ และ มี สติสัมปะชัญญ สมบุรณ์เช่นกัน ครับ ...
ขอขอบคุณ ตัวอย่างสัญญา จาก pantip.com (ไม่สงวนลิขสิทธิ์ สามารถโหลดไปใช้ได้เลยครับ สงสัยสามถามได้ครับ)
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น